Двойная сделка купли продажи квартиры

Как обезопасить себя от двойной купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью в Москве и Подмосковье относятся к высокодоходным и считаются очень рискованными. Риск столкнуться с аферистами довольно высок, и одной из самых распространенных мошеннических схем является двойная купля-продажа квартир. Несмотря на попытки государства пресечь деятельность мошенников, число обманутых граждан велико — об этом свидетельствует ежегодная криминальная статистика. В этом материале эксперты дают рекомендации, как обезопасить себя от двойных продаж и что предпринять, если избежать обмана не удалось.

Что такое двойная сделка купли-продажи

Двойной договор купли продажи квартиры — старая уловка мошенников, которая заключается в одновременной реализации объекта недвижимости сразу нескольким покупателям. Проблема затрагивает не только вторичку, но и первичный рынок.

Вторичный рынок

Нечестный продавец или его представитель пытается продать объект сразу нескольким покупателям. Для этого, как правило, используют дубликаты правоустанавливающих документов, по которым сделки совершаются в один день, но у разных нотариусов. Понятно, что, получив деньги, продавец-мошенник тут же исчезает.

Новостройки

Двойная сделка купли-продажи квартиры на первичном рынке возможна в нескольких сценариях.

• Мошенничество застройщика — оказавшись в тяжелом финансовом положении, компания объявляет себя банкротом, предварительно собрав деньги с дольщиков.
• Обман контрагента — заключив предварительное соглашение о долевом участии с несколькими лицами и получив с них деньги, фирма-посредник не спешит оформлять основной документ ДДУ. Иногда правда вскрывается спустя годы.
• Техническая ошибка — несмотря на развитие технологий, непреднамеренные ошибки технического плана не исключены.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
По закону собственником объекта недвижимости признается лицо, первым зарегистрировавшее свои права собственника. Остальным сторонам двойной сделки приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. Кроме того, право на собственность можно утратить вовсе, если не обратиться в суд в установленное время.

Как исключить двойную куплю-продажу квартиры — способы защиты

Чтобы не оказаться в числе обманутых граждан, следует быть максимально осторожным и заручиться поддержкой надежного посредника, способного обеспечить грамотное юридическое сопровождение.

Как исключить риск заключения двойного договора купли продажи квартиры на вторичке:

• Банковская ячейка расчетах — сделка осуществляется с использованием сейф-ячейки в банке. После регистрации прав собственности в Росреестер продавец получает возможность забрать деньги.
• Справка из ЕГРП — в процессе подготовки к сделке представитель покупателя запрашивает сведения, официально подтверждающие право собственности на объект у продавца.
• Детальный договор — стоит тщательно прописать детали сделки в ДКП, если недвижимость продается с обременением (долги, опека, рента и прочее).

Двойная продажа на первичке чаще всего предотвратима. Для этого нужно знать и соблюдать основные условия:

• 214-ФЗ — собираясь купить квартиру в новостройке, стоит выбрать компанию, которая продает объекты по нормам закона «О долевом строительстве» и в обязательном порядке регистрирует ДДУ на продажу квартир в Росреестре.
• Солидная девелоперская компания — репутация застройщика серьезно пострадает из-за выявления факта двойной купли-продаж квартир, поэтому крупные фирмы не используют подобных схем.
• Проверка посредника — лучше уточнить право на реализацию объектов о контрагента, послав официальный запрос застройщику.

Во всех перечисленных случаях 100% защита от обмана — это обращение в проверенное агентство недвижимости. Если вы планируете совершить сделку купли-продажи квартиры в Москве или Подмосковье, рекомендуем за услугами сопровождения обратиться в Чистые Пруды.

Советы экспертов

Чтобы не стать жертвой двойной сделки купли продажи квартиры, учтите рекомендации специалистов:

• если ценник слишком привлекателен (занижен на 30% и более), объект скорее всего проблемный;
• когда квартира продается по доверенности частным лицом, риск обмана чрезвычайно высок;
• продавец настойчиво призывает к расчетам наличкой — лучше отказаться в пользу другого варианта;
• процедура страхования предполагает дополнительную проверку чистоты объекта (если сделку оспорят, покупатель может рассчитывать на компенсацию);
• покупая жилье с обременением, стоит позаботиться о том, чтобы договор был составлен юридически грамотно и не допускал разночтений.

Истории из жизни
Остались очень довольны сотрудничеством с АН на Чистопрудном. Мы искали 3-комнатную квартиру сами, а для проверки чистоты документов обратились к юристу агентства. И очень удачно, так как имела место попытка осуществить двойную сделку. Мы отказались, конечно, а для поиска нового жилья наняли МИЭЛЬ. Очень быстро нам нашли весьма выгодный вариант с расселением коммуналки. Сделку закрыли за месяц. И мы, и продающая сторона удовлетворены на все сто!

Произошла двойная купля продажа квартиры — что делать

Если вскрылся факт двойных продаж, немедленно обращайтесь в суд. Однако по статистике, в Москве только около половины обращений заканчиваются тем, что покупателю удается доказать право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой квартиры. Поэтому сделки купли-продажи в столичном регионе стоит проводить через крупные агентства с подтвержденной репутацией.

Агентство недвижимости МИЭЛЬ — это команда квалифицированных риэлторов, опытных юристов, грамотных оценщиков, компетентных специалистов по рекламе. Перечень услуг нашей фирмы включает в себя полноценное сопровождение сделок по покупке, продаже, обмену квартир в Москве и Подмосковье. Мы предлагаем самые выгодные условия сотрудничества в регионе: прозрачность оформления документации, максимально сжатые сроки, адекватную оценку и надежное страхование рисков. Если вам нужны услуги в первичном или вторичном секторе рынка недвижимости — обращайтесь, будем рады помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Двойная продажа квартиры, или Как избежать мошеннических сделок

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Вторичный рынок

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день. Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым. Остальным претендентам в регистрации будет отказано.

Важно! Отстаивать свои интересы могут только лица, заявившие о себе в суде. Право на собственность теряется, если обманутый покупатель поздно обратился в суд.

Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

• при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
• при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Первичный рынок

Двойная продажа квартиры в новостройке возможна по ряду причин:

• Ошибка. Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.
• Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
• Мошенничество контрагента. Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами. В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре. Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

Важно! Собственником жилья является лицо, которое первое зарегистрировало документы в Росреестре. Остальные должны отстаивать свое право через суд, в регистрации им будет отказано.

Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке

1. Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию договора долевого участия.
2. Сотрудничайте только с крупными компаниями. Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.
3. Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.
4. Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.

Если выявлен факт двойных продаж

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы. В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения». Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла. При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

• вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
• первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
• второй покупатель признан добросовестным.

На что может претендовать обманутый покупатель?

• возврата всей суммы, оплаченной по договору;
• компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;
• возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости.

Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100. Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях.

Иногда суд занимает позицию застройщика. Например, если дольщик идет на заведомо рискованную сделку — приобретение недвижимости по цене ниже рыночной в регионе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки. Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки. Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

«Двойная» продажа как оспоримая сделка

Одним из самым распространенных мошенничеств является продажа несуществующего объекта третьим лицам. Особенно это острая проблема, если здесь присутствует целая цепочка сделок по купли-продажи такого причудливого объекта и последний приобретатель становится кинутым.

Фактически мы имеем дело с мошенничеством с участием группы лиц, намерением которых являлось хищение денежных средств с добросовестного приобретателя путем злоупотребления его доверием.

Перед нами стоит цель понять как квалифицировать такие правоотношения и с чем мы сталкиваемся с позиции гражданского права.

Но рассмотрим некоторые позиции по такой ситуации, которые мне представляются важными:

1. «Двойная» продажа как ничтожная сделка

Договор купли-продажи является консенсуальным, то есть предполагает возможность взятия на себя обязательств по передаче вещи, что является достаточным для его действительности. Факт существования вещи не является обязательным в силу закрепления позиции ВАС о возможности купли-продажи будущей вещи (несуществующей или находящиеся в собственности у других лиц).

Таким образом, даже, если одна сторона взяла на себя обязательства передать один объект разным людям, мы можем говорить о том, что купля-продажа действительна, поскольку после продажи это лицо вправе выкупить товар и передать уже второму покупателю.

Поэтому я исхожу из того, что заключенный договор по двойной продаже не является ничтожным. Другое дело, что исполнение такого договора в виде передачи прав собственности может являться ничтожным, если право собственности не находилось у продавца, в отличии от самого договора.

2. «Двойная» продажа как цессия

Такую версию толкования предложил Роман Тамаев в своем блоге . Если проще говорить, то создание цепочки фиктивных продаж порождает право требования у последнего приобретателя к первому продавцу-застройщику (речь идет о долевом строительстве). Договор купли-продажи (долевое участие в строительстве) предлагается толковать как цессию — уступку прав требования по вещи или, соответственно, взысканию убытков. Связано это, как полагает Р. Тамаев, с тем, что «договоры не были направлены на приобретение доли в незавершенном строительством объекте, а преследовали целью получение права требования к застройщику передать жилое помещение в собственность».

Тут возникает ряд моментов, связанных с тем, что квалификация купли-продажи с цессии существенно меняет правовую природу для продавца и покупателя, их соотношение.

Проблема возникает на двух уровнях — если первый «продавец» не исполняет свои обязательства, то цедент (второй «продавец»), как лицо передающее право, освобождается от договорной ответственности. И, наоборот, если первая цессия ничтожна, то первый «продавец» (застройщик в данном случае) освобождается от права требования.

Как мне показалось, идея Р. Тамаева заключалась именно в облегченном способе привлечения к ответственности первого «продавца», но, поскольку, при договоре купли-продаже между вторым продавцом и окончательным покупателем, участниками договора, нельзя распространить договорную ответственность на «первого» продавца-застройщика, то был найден именно такой выход.

Но, это был бы не очень хороший выход, так как такой подход лишь переносит необходимость доказать вину с первого «продавца»-застройщика на второго «продавца», что не является лучшим решением, как раз по той причине, что доказать вину первого «продавца»-застройщика намного легче чем второго, поскольку именно первый совершил «двойную» продажу. Это приводит к прямо противоположной цели — нам тяжелее будет приводить к ответственности второго «продавца», так как у него не будет договорной ответственности, а договорноя ответственность останется на застройщике.

Ну по крайней мере эту логику я так понял. Хотя в чем-то наверное ошибся.

3. Введение в оборот заведомо несуществующего актива. Гарантии последующим приобретателям

П. Семенцов предлагает установление ответственности за «введение в оборот заведомо несуществующего актива или актива, который заведомо может причинить кому-то вред», то есть, как я понимаю, предусмотрение какого-то вида специфической ответственности лица, которое действовала заведомо недобросовестно.

Я бы отметил, что это не имеет какого-то смысла выделять, потому что мы не можем предусмотреть по каждому отдельному случаю обмана какой-либо определенной ответственности. Мы не можем это физически сделать, право должно работать обобщенно.

Более того, можно говорить, что у нас в законодательстве достаточно механизма привлечения к ответственности за такое действие, «жертвами» которого могло стать неопределенное количество лиц.

А. Латыев указывал на необходимость распространения гарантии с первого покупателя на все остальные. Те «гарантии», о которых речь идет в случае несуществования вещи, являются заверениями об обстоятельствах. Именно на основе таких заверений произошли сделки, и эти «гарантии» никоим образом не связаны ни с гарантиями производителя, ни с качеством товара, которые могут существовать только в рамках действительного наличия вещей и прав собственности на них у приобретателя.

4.1. Моя версия. Оспоримость сделки

Я предлагаю вначале поиграть в намерения (или волю, как назовите) сторон в договоре — прежде чем квалифицировать сделку, мы должны понять какова роль намерения стороны (воли) именно при заключении сделки, можем представить три варианта:

1. Стороны заключили договор с намерением ее исполнения — действительная сделка;
2. Стороны заключили договор без намерения ее исполнения — ничтожная сделка (мнимая, притворная и т.д.);
3. Одна сторона заключила сделку с намерением исполнить, а другая нет — оспоримая сделка со стороны той, которая имела намерение ее исполнить и был причинен ущерб.

Вы мне спросите, ну, Артур, а где это в ГК про оспоримость. Да вот тут:

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Вот она, та самая статья, которая должна быть применена к «двойной продаже» и по отношению к намерению.

Почему обман оспорим, а не ничтожен?

Очень просто — потерпевшая сторона является «виноватой», поскольку она доверялась злоумышленникам, поэтому при столкновении с добросовестными третьими лицами, закон должен вставать на сторону такого третьего лица (т.е. проводить окончательную конвалидацию сделки). Единственным способом защиты мошенника будет являться истечение срока исковой давности. Это происходит в противовес ничтожности, который вообще не дает никакой защиты ни третьим лицам, ни мошенникам (за исключение, как предусмотрено российским правом, срока исковой давности почему-то?).

Что это может значить для этого кейса?

Это может значить, что добросовестный приобретатель сам может выбрать оставить в силе сделку между ним и «вторым» продавцом или нет. Или он может уступить свое требование к этому «второму» продавцу другому лицу, раскрыв все дефекты самого договора» (иначе сделка станет оспоримой по иску нового приобретателя), и тогда добросовестное лицо лишиться возможности оспаривать сделку. Все на его выбор.

В таких договорных отношениях, конечно же, не будет «первого» продавца, так как его изначально не было. Его ответственность внедоговорная и зависит полностью от оспаривания сделки.

4.2. Моя версия. Способы защиты добросовестного приобретателя

У добросовестного приобретателя есть два инструмента для защиты собственных интересов:

• иск ко «второму» продавцу о расторжении договора и взыскании понесенных убытков;
• иск ко «второму» продавцу об оспаривании договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок (т.е. деликтный иск ко «второму» или/и «первому» продавцам).

Я при анализе очень сильно ступил — вначале начал обдумывать, как это все будет выглядеть, и лишь потом посмотрел английское право. Просто было проще переписать решения английских судов нежели создавать сложную цепочку мыслей.

Но, теперь можно с уверенностью сказать, что вышеобозначенное решение является общеправовым. Оно соответствует как нашему праву, так и английскому праву и праву Штатов.

Выбор типа и движения зависит от воли Истца — Истец может взыскиваться договорную ответственность с продавца, но тогда будет лишен возможности атаковать «первого» жулика, который создал всю ситуацию, так как таким образом конвалидировал полностью сделку. И, второй вариант, аннулировать сделку и применить деликтную защиту, т.е. взыскание убытков или иные инструменты доступные для него. Преимущество второго типа заключается в возможности привлечения к ответственности всю цепочку лиц от первого жулика и может быть до десятого жулика.