Содержание

Составление договора купли продажи недвижимости

Составление договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Форма договора

Форма договора — это способ, посредством которого стороны выражают свою волю на заключение договора. Иными словами, форма договора — это способ согласованного волеизъявления сторон.

В соответствии с ГК РФ договор может быть заключен в следующих формах:

  • В форме конклюдентных действий;
  • В устной форме;
  • В письменной форме — простой или нотариальной.

Соблюсти форму договора является важным этапом сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки, если она была обязательна, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Кроме того, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в двух формах:

Письменный документ, подписанный сторонами и содержащий в себе все существенные условия.

Является дополнительной гарантией законности сделки. При такой форме нотариус берет на себя ответственность за проверку дееспособности граждан, удостоверение воли гражданина и т.п.

При нотариальной форме сделки нотариусом взымается государственная пошлина, которая составляет:

  1. Супругу, родителям, детям, внукам:
    • при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
    • свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.
  2. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:
    • до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
    • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
    • свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей.

Существенные условия

Существенными называют условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Существенные условия как могут быть указаны в законе, так и озвученны одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Существенным условием договра купли-продажи является:

В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке необходимо указать место и дату заключения данного договора, идентификационные данные участников сделки (Фамилия, Имя, Отчество, данные паспорта, место постоянной регистрации). Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается наименование компании и реквизиты организации.

Если сделка заключается не лично сторонами, а через представителя кого либо из них, то в договоре необходимо указать документ, дающий соответствующие полномочия.

Когда стороной сделки является недееспособное лицо, либо несовершеннолетний до 14 лет, договор подписывает опекун недееспособного или родители, усыновители несовершеннолетнего. Когда стороной сделки являются лицо ограниченное в дееспособности, либо несовершеннолетний от 14 до 18 лет, договор подписывается ими самостоятельно, но с письменного согласия попечителя или родителей, усыновителей соответственно. В перечисленных случаях необходимо получение согласия органов опеки на совершение сделки. Также согласие опеки необходимо в случаях, когда в жилом помещении жили находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца. (пункт 1 статья 26, пункт 1 статья 28, пункт 2 статья 29, пункт 1 статья 30, пункт 2 статья 37, пункт 4 статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статья 60 Семейный кодекс Российской Федерации; Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П).

В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая) (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд, этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др.

Данные сведения указываются в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости и техпаспорте Росреестра и БТИ соответственно.

Приложением к договору также возможно отразить состояние жилого помещения, наличие и фактическое состояние имущества, если оно остается, техническое состояние оборудования и т.д.

Cущественным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Указывается в Российских рублях, но также можно указать в рублевом эквиваленте суммы, установленной в иностранной валюте, либо в условных единицах. Стоимость недвижимжости может быть указано за единицу площади, тогда цена устанавливается соразмерно ее площади. Также сторонами определяется порядок расчетов и сроки платежей.

Иные условия

Для урегулирования потенциальных неприятных ситуаций, следует в договоре отразить и иные условия, не являющиеся существенными, как например:

В договоре необходимо указать данные о правообразующих, правоустанавливающих документах на реализуемый объект недвижимости: основание приобретения квартиры (решение суда, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.), вид права владения и данные документов, подтверждающих это право.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать условие о том, что в отношении приобретаемого объекта отсутствуют обременения, ограничения, аресты, залоги и т.п. (статья 80 Закона от 02.10.2007 N 229-Федеральный закон; статьи 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-Федеральный закон).

В договоре необходимо указать срок, за который продавец со всеми проживавшими в квартире освободят помещение и снимутся с регистрационного учета.

Помимо того, также можно предусмотреть и иные условия, например об ответственности сторон за какое-либо нарушение условий указанных в договоре.

Что делать после составления договора купли-продажи?

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой, можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

В данном случае, сотрудники МФЦ выполняют лишь роль посредника. Они только принимают документы на регистрацию, но у них нет обязанности проводить их правовую оценку. А значит, существует опасность подачи некорректно оформленных документов, которые приведут к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже к отказу в регистрации.

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Юристу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию). Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

Читать еще:  Ходатайство о привлечении свидетеля в арбитражный суд

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

  • наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
  • основания права собственности на объект у продавца;
  • цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
  • указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
  • указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
  • момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

  • когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
  • когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
  • при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

  • правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
  • данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
  • сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
  • в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
  • основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
  • при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

Составление договора купли-продажи недвижимости

Сделка по покупке или продаже недвижимости всегда закрепляется письменным соглашением. Говоря иначе – сторонам нужно составить и подписать договор купли-продажи. Чтобы не наделать ошибок, необходимо обладать хотя бы минимальными знаниями о том, каким должен быть этот документ.

Ниже вы узнаете, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости и на какие важные нюансы при этом стоит обратить внимание.

Договор купли-продажи недвижимости: что это за документ?

Как следует из понятия, закрепленного в гражданско-правовом законодательстве, договором купли-продажи считается документ, в котором продавец и покупатель прописывают взаимные обязательства по передаче товара (права на него) и его оплате.

Касаемо договора купли-продажи недвижимости, предметом взаимоотношений продавца и покупателя является объект недвижимости. В обязанности продавца входит передача и самого объекта, и права на него, а покупателя – оплата по обговоренной стоимости.

Обязательное требование к договору купли-продажи недвижимости – его письменная форма. По обоюдному согласию сторон документ может быть дополнительно заверен у нотариуса.

После подписания договора купли-продажи переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Эта процедура производится в Росреестре. Другими словами, указанная государственная служба фиксирует факт того, что у определенного объекта недвижимости поменялся владелец. Договор купли-продажи является в этом случае лишь документом-основанием и документом-подтверждением такой смены собственников.

При этом сделка купли-продажи юридически считается состоявшейся именно с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре, а не с даты подписания договора купли-продажи или передачи денег.

Читать еще:  Подарить квартиру дочери какие нужны документы

Скачать шаблон договора купли-продажи недвижимости из интернета: за и против?

Сделки купли-продажи недвижимости весьма распространены. А потому неудивительно, что интернет буквально наводнен образцами и шаблонами этого документа. У многих граждан и руководителей организаций появляется соблазн: не платить за услуги по составлению договоров купли-продажи недвижимости , а скачать находящийся в свободном доступе бланк бесплатно и самостоятельно заполнить его.

Бесплатность – единственный плюс такого подхода. Подобная «экономия» не просто ошибочна, но и чревата весьма серьезными последствиями. Вплоть до признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. И вот почему.

Каждая ситуация по продаже или приобретению недвижимости индивидуальна. Очень важно прописать все нюансы, касающиеся цены, способов оплаты, сроков, отведенных каждой стороне для подготовки необходимого пакета документов, порядка передачи ключей и освобождения квартиры и много другое. Этих маленьких, но таких важных тонкостей в стандартном бесплатном шаблоне не найти. Что именно нужно учесть, а какие условия лишние – определить может лишь юрист. Вот почему составление договора купли-продажи недвижимости необходимо доверить только ему.

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

Итак, при составлении и подписании договора купли-продажи стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

  1. Фактические и грамматические ошибки. Обязательно проверьте, чтобы все данные продавцов, покупателей и объектов сделки совпадали с данными, указанными в правоустанавливающих и подтверждающих документах.
  2. Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Продавец обязан предоставить документальное подтверждение этому.
  3. Сроки. Они должны быть четко определены и прописаны для всех этапов сделки: сбора документов, подписания договора, оплаты, регистрации перехода права собственности, фактической передачи приобретенного объекта недвижимости и т.п.
  4. Стоимость объекта сделки. Цена, указанная в договоре купли-продажи не должна отличаться от фактической. Нередко стоимость объекта на бумаге занижается с целью экономии на налогах. Но если покупатель впоследствии и расплатиться только по прописанной, а не обговоренной на словах цене, взыскать с него разницу будет крайне проблематично.
  5. Способы и порядок оплаты. Они прописываются досконально. Необходимо отметить, частями будет производиться оплата или сразу, наличным или безналичным путем, кто оплачивает обслуживание банковской ячейки и т.п.
  6. Наличие сопутствующих документов. Довольно часто для того, чтобы сделка состоялась, требуются дополнительные документы разного рода. Такие как нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости, разрешение от органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, нотариально – заверенный перевод документа, составленного на иностранном языке и т.п. Если какого-то требуемого действующим законодательством документа будет недоставать, в регистрации перехода права собственности просто откажут. Другими словами – сделка не состоится. Проверить, достаточна ли комплектация пакета документов для каждой конкретной купли-продажи поможет адвокат по недвижимости .
  7. Гарантия со стороны продавца на отсутствие других претендентов на имущество. Такое условие поможет дополнительно подстраховать покупателя.

Договор может состоять даже из нескольких десятков страниц. Факторов, влияющих на перечень пунктов соглашения, очень много: количество участников сделки, особенности их правового статуса (к примеру, несовершеннолетние или недееспособные), приобретается жилье за счет собственных денег или с привлечением средств ипотечного займа и многое другое.

На кону у продавца – дорогостоящая квартира, которую он может потерять. У покупателя – огромная сумма денег, возможно, даже не его собственных. Лишиться их — равнозначно катастрофе.

Вы сможете избежать вышеназванных неприятных последствий, если воспользуетесь услугами адвоката по сделкам с недвижимостью . Он поможет грамотно составить договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Составим договор купли-продажи недвижимости быстро и недорого! Обращайтесь!

Составление договора купли-продажи недвижимости – дело тонкое

Покупка квартиры, земельного участка, здания или другой недвижимости – это серьезное и ответственное приобретение, которое связано с определенной долей риска. Покупатель рискует, как минимум, разочароваться в приобретении, а продавец – не дождаться оплаты полной стоимости. Поэтому особое внимание уделяем составлению договора купли-продажи недвижимости, от которого зависит успешность сделки и итог разрешения конфликтных ситуаций. Экономить на этом не стоит, все помнят — скупой платит дважды.

Составление договора купли-продажи недвижимости: от чего зависит стоимость

Без участия государства, в лице Росреестра, купить недвижимость не получится. Все сведения о недвижимом имуществе и его собственниках заносятся в государственный реестр. За это гражданам придется заплатить госпошлину в размере 2 000 рублей (для юридических лиц сумма на порядок больше).

Более того, в некоторых случаях придется потратиться и на обращение к нотариусу для удостоверения сделки:

  • при купле-продажи доли общего имущества;
  • если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу;
  • если документы на государственную регистрацию передаются не лично, а отправляются по почте.

Услуга для обозначенных случаев обязательна, ее стоимость зависит от цены сделки (как правило, 0,5% от суммы, указанной в договоре, но не более 20 тыс. рублей).

Кроме того, если имущество приобретено в браке и продается одним из супругов, потребуется согласие другого супруга, которое также удостоверяется нотариусом. Услуга стоит 500 рублей (плюс-минус).

На этом обязательные платежи заканчиваются. Непосредственно само составление договора купли-продажи не требует обязательного участия нотариуса, достаточно соблюдения письменной формы (на практике распространено подписание сторонами одного документа в необходимом количестве экземпляров).

Такой самостоятельно составленный договор регистрирующий орган без проблем примет, конечно, если он правильно заполнен и содержит все существенные условия. Правда, даже если Росреестр принял договор и зарегистрировал переход права собственности, то нет никаких гарантий, что в дальнейшем не возникнут сложности (недвижимость с обременением, ограничения прав собственника, плохое состояние имущества и т.п.).

По большому счету Росреестру или нотариусу не важно, насколько сделка выгодна и какие условия не соответствуют вашим интересам. А вот для Земельного юриста – это первостепенно. Да и стоимость составления договора купли-продажи недвижимости у юристов нашей компании намного приятнее.

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости и не прогадать

Чтобы без проблем оформить право собственности, составить договор купли-продажи недвижимости нужно по всем требованиям закона. Важно соблюсти письменную форму и прописать все существенные условия, а именно:

  • подробные сведения о приобретаемой недвижимости, позволяющие ее однозначно идентифицировать;
  • адекватную цену имущества.

Если покупается земельный участок или строение, то дополнительно указываем их категории, а если жилое помещение – то и список лиц, которые могут им пользоваться (например, по договору долгосрочной аренды).

Также пристальное внимание в договоре уделяем следующим фактам:

  • основание права собственности на недвижимость, подтвержденное документами;
  • наличие обременений (сервитутов, залогов);
  • учитывая, что земля следует за зданием, прописываем «судьбу» участка под приобретаемым домом и, наоборот, при покупке земли перечисляем все строения на ней;
  • порядок и способ оплаты;
  • момент передачи недвижимости покупателю и составление передаточного акта;
  • ответственность сторон при нарушении условий соглашения.

По общим правилам договор будет считаться заключенным с момента согласования условий и подписания его сторонами, а обязательным для третьих лиц – после государственной регистрации перехода права собственности.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Читать еще:  Возврат страховой премии по кредитному договору

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector