Расчет арендной платы за коммерческое жилье

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

• для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
• во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

• фиксированная стоимость, в сумму входит все;
• стоимость одного квадрата площади;
• фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

• где размещается нежилое помещение;
• его техническое текущее состояние и процент изношенности;
• его назначение;
• в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

• наименование документа и его номер;
• дату и место составления;
• персональные данные каждой стороны-участницы;
• предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
• оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
• ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
• описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
• стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

• затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
• доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

• ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
• Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
• Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

• Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
• S – равна общей площади сдающегося помещения;
• Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
• Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
• Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
• Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
• Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
• Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

• итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
• по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
• расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
• использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
• от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Как происходит оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения? Нюансы расчета

Для предпринимателей аренда помещения – обычная практика при ведении бизнеса. Покупка коммерческой недвижимости требует больших затрат, в то время как арендная плата не ляжет тяжким бременем на бизнесмена. Кроме того, объект аренды можно сменить при необходимости без существенных потерь. Одним из основных условий договора аренды является его стоимость (арендная плата).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Определение арендной платы, ее оформление в договоре

Договор аренды нежилого помещения предусматривает, что одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект во временное владение и пользование за плату. Оплата по договору вносится за весь объект полностью или за отдельные его части по различной цене.

Согласно действующим правовым нормам, аренда (оплата) нежилых помещений производится по общим правилам аренды помещений независимо от назначения и не выделяется в отдельную категорию.

Плата за использование помещения вносится с момента фактической передачи объекта пользователю, независимо от даты регистрации сделки (такова позиция судебных инстанций). Съемщику это дает возможность относить в отчетности выплаченные суммы на затратную часть.

В тексте соглашения прописывается денежная сумма и форма ее выплаты:

• Фиксированная сумма, уплачиваемая в денежной форме в оговоренные сроки.
• Часть прибыли или произведенной продукции, являющихся итогом предпринимательской деятельности.
• Выполнение съемщиком работ или услуг в пользу собственника.
• Предоставление собственнику оговоренных предметов, в том числе и в пользование.
• Обязанность пользователя улучшить снимаемое помещение (провести ремонтные работы). Зачастую стороны оговаривают финансовые каникулы для съемщика, осуществившего улучшение объекта. В таком случае, после окончания или расторжения договора все улучшения (отделимые и неотделимые) остаются собственнику.

Возможно сочетание форм выплаты.

Сумма прописывается в любой легальной валюте, это могут быть не только рубли, но и евро или доллары (принимается в расчет установленный обменный курс). Указанная цифра влияет на выплату НДС, поэтому очень важна.

Размер выплачиваемых сумм определяется с учетом:

• заключения эксперта (если проводилась оценка);
• среднерыночных показателей для аналогичной недвижимости;
• состояния помещения (наличие ремонта);
• доступа к транспорту и коммуникациям (наличие интернета, например);
• предполагаемой прибыли от планируемого бизнеса;
• наличия конкуренции на рынке предлагаемой аренды недвижимости в рассматриваемом районе;
• наличия желающих взять помещение в пользование.

Что входит в счет?

Плата за использование объекта должна быть выгодна арендодателю. Само право собственности влечет за собой финансовые обременения:

• амортизационные отчисления;
• налог на имущество;
• земельный налог (если здание передается с земельным наделом);
• коммунальные начисления;
• другие расходы (например, производственные).

Таким образом, плата включает две составляющие: затраты собственника и его прибыль от сдачи объекта арендатору.

Субъекты могут договориться об уплате обеспечительного платежа. Эта сумма предоставляется в качестве гарантии как самой оплаты, так и защиты от возможного повреждения предоставленного имущества или взыскания за просрочки платежей. Если нарушений не было, то по окончании действия договора деньги возвращаются предпринимателю.

Арендная ставка – что это такое?

Ставка аренды имеет фиксированный характер и устанавливается за площадь всего помещения или за 1 кв.м. Второй вариант используется при предоставлении в наем государственных или коммунальных объектов. Местные органы издают акт, в котором формулируют методику просчета стоимости. Традиционно фиксированный размер платы вносится за первый месяц, а в последующие колеблется с учетом индекса инфляции.

Что включает в себя базовая ставка от государства?

В государственной (муниципальной) собственности находится имущество, в том числе недвижимое (помещения). Преимущественно это подвалы или комнаты в плохом состоянии. Финансы, полученные от сдачи их в аренду, идут в местный бюджет и очень важны для него. Размер оплаты устанавливается местным актом на основании Постановления Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)».

Документ носит рекомендательный характер и служит основой для местных документов.

Например, в Санкт-Петербурге действует Положение №1379 от 2009 года. Город заключил 7,5 тыс. арендных сделок. В Старом Осколе (Белгородская обл.) действует Постановление главы муниципального района №628 (2008 г.). Такие местные документы устанавливают базовую ставку в подведомственной территории.

В то же время, рекомендуемая методика применима ко всем формам собственности, в том числе негосударственной.

Методика рыночной оценки, индексация

Чтобы узнать рыночную цену, предпочтительно обратиться к услугам профессиональных независимых оценщиков. Рыночную стоимость они определяют с помощью нескольких вариантов:

• Сравнительный. При этом объект сопоставляют с подобным ему и уже оцененным. Во внимание принимают объективные характеристики, расположение, доступ к коммуникациям, состояние, год постройки, проведенные ремонты. Используются газетные объявления, информация риелторов, данные сайтов в интернете.
• Метод доходов (учет капитализации прибыли). Применяется при оценке инвестиций (офисы, торговля). Рассчитывается предполагаемый доход от вложения финансов. Способ сложный.
• Затратный. Плюсуются средства, потраченные на возведение рассматриваемого объекта. Полученные показатели корректируются с учетом индексов инфляции.

Индексация предусматривает учет инфляции за учетный период. Уровень инфляции связан с ростом цен (потребительской способностью) и устанавливается ежемесячно. Соответственно, и размер оплаты меняется, индексируется.

Для государственного имущества предусмотрена процедура торгов. Выбирают наиболее выгодное предложение.

Формула и пример расчета

Например, в Москве формула для определения суммы выплат за пользование объектом не учитывает вид предпринимательства и имеет вид:

• АПЛ – сумма выплат за год;
• Азатр – затраты собственника;
• Адох –доход собственника;
• ОТ – плата на реновацию объекта (установлены нормативными местными документами);
• НКЛР – накладные расходы, понесенные собственником;
• СТР – страховка;
• ОЦ – рыночная цена 1 кв.м по итогам оценки;
• S – площадь помещения;
• Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. (устанавливается местными НПА);
• Ккор – корректирующий коэффициент.

Вот как можно рассчитать арендную плату:

Для примера возьмем базовую ставку 300 руб. за 1 кв. м для помещения размером 100 кв.м. при учете территории – 1,25.

Итого, за месяц пользования объектом нужно заплатить 21375 рублей.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Пользователь помещения должен оплачивать услуги:

• за использование электричества;
• за теплоснабжение (при его наличии);
• за воду и канализацию;
• за телефон и интернет (при их установке).

Эти платежи не имеют фиксированного размера и пересчитываются ежемесячно. Плата (прибыль) собственнику за пользование имеет фиксированный размер и плюсуется к коммунальным платежам.

Возможны два варианта:

• арендатор плюсует начисления за коммунальные расходы к основной ставке платы и переводит деньги собственнику, а уже тот от своего имени производит оплату счетов;
• съемщик от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и от своего же имени оплачивает услуги.

Как обосновать повышение?

Собственники требуют увеличения выплат за предоставленный объект в одностороннем порядке со ссылкой на повышение инфляционных индексов или увеличением налоговой нагрузки. Такие аргументы судами не принимаются.

Возможность перерасчета сумм или их увеличение должна быть предусмотрена самим текстом подписанного соглашения между сторонами.

Таким образом, учитывая сложность расчетов, предпочтительно поручить их профессионалам. Предварительно можно просчитать примерную стоимость самостоятельно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: