Содержание

Неузаконенная планировка при продаже квартиры

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ. В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.
Читать еще:  Заверительная надпись на сшиве документов

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Продажа квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2016 году?

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите pereplanirovkamos@mail.ru

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

Читать еще:  Срок действия судебного приказа по налогам

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

  • Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
  • Вынос элементов отопительной системы на балкон.
  • Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
  • Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
  • Трансформация или устранение системы вентиляции.
  • Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
  • Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
  • Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
  • Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

  • Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
  • Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
  • Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
  • Устройство встроенной мебели.
  • Установку антенн, систем кондиционирования.
  • Замену электроприборов.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

  • Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
  • Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
  • Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
  • Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

  • Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
  • Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

  • Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
  • Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
  • Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
  • Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
  • Оплатить штраф.
  • Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читать еще:  Приватизация частного дома документы с чего начать

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Последствия неузаконенной перепланировки

Многие даже не задумываются о необходимости перепланировки. А те, что ее делают, не всегда знают о том, что ее нужно регистрировать должным образом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Поэтому, когда приходит представитель государственного органа, возникают конфликты и недопонимания.

Что это такое?

Контролировать процесс перепланировки теперь должны жилищные организации. Нередко бывает, когда собственник ставит БТИ в известность уже тогда, когда все изменения были произведены.

Но в некоторых случаях перепланировка не возможна в соответствии с действующим законодательством.

При регистрации изменений паспорт на недвижимости остается тем же. А вот если не известить должным образом жилищную организацию можно получить штрафные санкции и последствия незаконной перепланировки.

Поэтому многие желают знать, что такое неузаконенная перепланировка и когда она таковой является. Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения.

Не нужно согласование при косметическом ремонте или замене балкона или окон по материалу. Законодательство на этот счет на оговаривает вопрос регистрации. Поэтому незаконным такое действие просто не назвать.

Незаконным становится следующее:

  • Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
  • Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность. При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств.

Ответственность может быть не только за сделанную работу. Если квартира приобреталась по договору дарения уже в таком виде, то новый собственник также отвечает по закону.

Аналогичная ситуация происходит и при получении квартиры по наследству. Технический паспорт не проверяется при оформлении сделок такого рода.

Поэтому человек, которому переходит недвижимость, может даже не знать о неуказаконенной планировке.

Как правило, в техническом паспорте прописываются отметки обо всех изменениях, произведенных с недвижимостью.

Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

При перепланировке необходимо заблаговременно продумать план работ. Ведь некоторые работы нужно в обязательном порядке согласовать с жилищной инспекцией.

Дополнительным списком можно обозначить все работы, на которые не требуется разрешения:

  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Незаконная перепланировка квартиры оказывает существенной влияние на прочность конструкции. Это опасно для жизни собственника и обитателей данной жилплощади.

Дополнительно это может привести к повреждениям и разрушению полной конструкции, от чего могут пострадать граждане других квартир.

Переустройство может усложнить жизнь других жильцов в виде доступа к определенным помещениям.

Незаконной перепланировкой становятся такие действия:

  • перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
  • удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
  • установка отопления на балкон;
  • установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
  • объединение нескольких территорий сразу же;
  • установка теплых полов от общей теплосети;
  • объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
  • уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
  • монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
  • увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
  • внутренний монтаж газовой трубы;
  • увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
  • проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
  • монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.

Регламентируют данный вопрос статья 25 и статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В них указано понятие незаконной планировки и проведение работ, результат которых необходимо зарегистрировать или согласовать с жилищной инспекцией.

Неузаконенная перепланировка

С неузаконенной планировкой можно жить всю жизнь, пока представитель органа государственной власти не придет и не просмотрит помещение.

Узаконивание действия стоит несколько тысяч рублей. Но затребует немало времени для регистрации – около двух месяцев. Но если этого не произвести вовремя, то возникнут некоторые проблемы с продажей имущества.

Как выявляют?

Выявить незаконную перепланировку можно:

  • в случае жалобы со стороны иных собственников помещения, если ремонт соседей создал помехи комфортному проживанию, то они вправе пожаловаться в жилищную инспекцию, чаще всего такое происходит при испорченной звукоизоляции или отсутствии вентиляции;
  • при авариях и сбоях в работах технических коммуникаций здания;
  • при заключении сделок купли–продажи с данной жилой площадью;
  • проведение измерения территории сотрудником БТИ;
  • обход коммунальными службами квартир с целью проверки коммуникаций и счетчиков.

Последствия

Многие граждане желают знать последствия неузаконенной перепланировки.

Как уже и говорилось ранее, каждый человек понесет ответственность за такое правонарушение. А незаконная перепланировка нарушением и является.

Существует несколько способов наказания нарушителей:

  • Штраф. Устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
  • Возвращение помещения в прежний вид по требованию представителя БТИ. Также оговариваются сроки для этого действия.
  • Реализация квартиры на публичных торгах при несоблюдении закона и пренебрежение предписаниям представителей власти.

Несогласованный ремонт обойдется собственнику в 2500 рублей. Это административный штраф, который накладывается на человека для минимизации рисков разрушения конструкции.

В соответствии с действующим правовым актом, незаконная перепланировка приводит к порче коммуникаций, а также влияет на эксплуатацию жилья в целом. Для юридических лиц штраф будет несколько больше.

В жилищном кодексе не установлены фиксированные штрафы. Поэтому они будут зависеть от конкретной ситуации.

Административный штраф придется оплатить и при судебном иске. Требования местной администрации никак не влияют на подачу искового требования.

Дальнейшие действия

Гражданин после предупреждения должен узаконить перепланировку должным образом. Если он этого не сделает, то дело может передаваться в суд.

Существуют также дополнительные меры воздействия на собственника. Это гарантирует узаконивание сделки должным образом, иначе могут продать права.

Особенности заключения сделок

В 2020 году незаконенная перепланировка грозит своему владельцу сложностями при заключении любых сделок.

Многие собственники не бояться штрафных санкций за такое действие, но вот при перепродаже данный факт вскрывается. И многие покупатели отказываются от приобретения именно по причине не проставленных отметок в техническом паспорте.

Многие желают знать, как продать такую недвижимость и каковы риски. Но у продавцов с отсутствием отметок все же есть шанс реализовать квартиру, не узаконивания панировку.

Вопрос остается открытым, если изменения в БТИ не прописаны и они не знают о них.

В этом случае продать квартиру можно без проблем, если покупателя все устраивает.

Но стоит понимать, что теперь на покупателя ложиться вся ответственность по регистрации перепланировки.

Какова стоимость согласования перепланировки нежилого помещения? Смотрите тут.

Многие также желают знать, стоит ли покупать такую собственность. И в случае обнаружения этого факта, штраф будет накладываться на нового владельца.

Собственник–продавец ничем не рискует после продажи. Он мог продать помещение еще со старой планировкой. Но здесь покупатель получает преимущество – он может попросить существенную скидку.

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировки существует не мало проблем. Так, например, приобрести недвижимость за свой счет практически невозможно.

Покупка в кредит хоть и не выгодная позиция, но позволяет осуществить мечту в короткие сроки.

Но с незаконной перепланировкой такое действие неосуществимо. Кредитное учреждение тщательно проверяет недвижимость на факт нарушения сделки.

Но некоторые кредиторы не возражают. Продавец ничем не рискует. Главная его задача — найти приобретателя, который согласиться на такие условия.

Кредитор всегда узнает о неузаконенной перепланировке, так как запрашивает всю необходимую документацию.

Если это уже заемщик производит все действия по перепланировке ипотечной квартиры, то отвечать также будет он. Если он решается на это действие, он должен показать квартиру специалисту и определить сложность работы.

Часто риэлторы привлекают представителей департамента по перепланировке. Именно эта инстанция может предоставить сведения о виде перепланировки и примерную оценку оформления такого действия.

Стоит также помнить, что ипотечное кредитование выдается только в случае полного соответствия квартиры по техническим документам.

Требуется ли оценка?

Недвижимость с проведенной перепланировкой –выгодное решение, но только если документация в полном порядке с юридической стороны. С законной перепланировкой можно завысить стоимость на 10%.

Незаконная перепланировка ухудшит финансовое положение стороны на 10% от стоимости.

Многие покупатели самостоятельно обращаются к оценщикам для точного расчета стоимости недвижимости. Это позволяет несколько скинуть цену на недвижимость.

Стоимость ее зависит от индивидуальных особенностей.

Как узаконить?

Все работы по перепланировке необходимо узаконить в БТИ. Для этого собирается пакет документов и приносится в представленную организацию.

Стоит понимать, что такое действие затребует дополнительных расходов в виде оплаты услуги.

Для того, чтобы узаконить данное действие, необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие всех зарегистрированных лиц в письменном виде;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

После этого необходимо подождать месяц. При положительном ответе необходимо обратиться в Жилищную инспекцию для назначения даты составления акта работ.

Посетивший специалист составляет документ в соответствии с действующим законодательством.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Информация здесь.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Подробности в этой статье.

Стоимость услуги зависит от индивидуальных особенностей территории. В среднем – 2500 рулей.

Задаваясь вопросом, можно ли купить такую недвижимость, необходимо прежде всего ответить себе – а есть ли возможность самостоятельно узаконить проект. Ведь покупатель понесет дополнительные финансовые расходы за действие.

На видео о незаконном переустройстве

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector