Содержание

Как продать квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского Смотри заметку «Кто такой риэлтор».
Откроется в новой вкладке.»>риэлтора
. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор набор инструментов для Покупателя квартиры.»>СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!»>Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Читать еще:  Что дешевле первичное или вторичное жилье

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.»>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.»> «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.»>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Читать еще:  Договор купли продажи салона красоты образец

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников

Чтобы продать квартиру самостоятельно, нужно проделать огромную работу и знать множество нюансов.

Тем же, кто решился продать квартиру без посредников пригодится инструкция, в которой описаны все необходимые шаги.

Она поможет пройти этот нелегкий путь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Как лучше действовать — через агентство или самому?

Когда встает необходимость в продаже квартиры, каждый продавец задается вопросами: «Насколько сложно продать квартиру самому?» и «Действительно ли можно обойтись без агентства или риэлтора?». Безусловно, у каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Плюсы самостоятельной продажи:

  • Денежная выгода. Продавец получает полную стоимость квартиры и экономит на комиссии посредника.
  • Нет риска нарваться на риэлтора-мошенника. К сожалению, случаи обмана редко, но встречаются.
  • Экономия времени на поиске посредника. Продавец — сам себе риэлтор, не нужно вести переговоры и искать надежное агентство.

Продавая квартиру самостоятельно, собственник сталкивается с некоторыми трудностями, такими как:

  • Время. Порой самостоятельная продажа квартиры может продолжаться месяцами и кварталами.
  • Нервы. Продавец, в отличие от профессионального риэлтора может не знать многие нюансы и «подводные камни» продажи квартир.
  • Риск. Без профессионального сопровождения сделки есть риск неправильно оформить документы или нарваться на мошенников.

Сделка по продаже квартиры через риэлторское агентство проходит гораздо проще и спокойнее для продавца.

К тому же, если вы находитесь в другом городе, необязательно присутствовать при просмотрах квартиры потенциальными покупателями.

Достаточно быть при заключении договора купли-продажи. Минус лишь в том, что за услуги специалиста придется заплатить примерно 2% стоимости квартиры.

Возможна Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа недвижимости без риэлтора — порядок действий

В целом поэтапно процесс продажи недвижимости без участия риэлтора происходит следующим образом:

  1. определение стоимости квартиры;
  2. Сбор пакета необходимых документов;
  3. размещение рекламы;
  4. проведение показов квартиры потенциальным покупателям;
  5. обсуждение условий расчета с покупателем;
  6. заключение предварительного договора купли-продажи ( в случае необходимости);
  7. оформление основного договора;
  8. регистрация сделки;
  9. освобождение жилья.

Подробнее о каждом из них расскажем в пошаговой инструкции ниже.

С чего нужно начать: определение цены

Стоимость квартиры складывается из различных факторов и даже незначительные, казалось бы, моменты могут сильно удешевить или поднять квартиру в цене.

  • Метраж — основной критерий расчета цены квартиры. Квартира большей площадью всегда будет дороже сопоставимой с ней квартиры меньшей площади. Также учитывается удобство планировки, размер и количество комнат.
  • Расположение квартиры также важный фактор. Если квартира расположена в центре города или в престижном районе, она будет сильно выигрывать в цене квартирам в окраинных районах. В мегаполисах ценится хорошая транспортная развязка, близость метро и городская инфраструктура: магазины, больницы, детские сады, кафе и т.д.
  • Ремонт и отделка. Свежий косметический ремонт поможет устранить мелкие дефекты и в целом создаст приятное впечатление от квартиры. Затраты на ремонт в большей степени окупятся удорожанием жилья.
  • Этаж и расположение квартиры. Квартиры на первом и последнем этажах, а также угловые ценятся меньше. Соответственно, имея такую недвижимость, придется уступить в цене.
  • Тип дома и его техническое состояние. Квартира в новостройке будет существенно дороже схожей квартиры старого фонда. Благодаря высоким потолкам и большим окнам «сталинки» ценятся выше «хрущевок».
  • Юридические моменты. При наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги их стоимость будет необходимо вычесть из общей стоимости жилья.
  • Безопасность. Если в доме есть консьерж, видеонаблюдение или территория дома находится под охраной, такое жилье более привлекательно, а соответственно оно имеет большую цену.

Приблизительную стоимость квартиры можно рассчитать, сравнив аналогичные объявления о продаже недвижимости.

Также можно пригласить профессионального оценщика. В некоторых случаях ( например покупка с помощью ипотеки) такая процедура оценки будет обязательной для продавца.

Сбор необходимых документов

Чтобы быстро и без проблем продать недвижимость необходимо подготовить пакет документов.

Принимая решение работать без риэлтора, продавец берет на себя обязанность привести все документы в порядок и собрать весь необходимый пакет.

  1. Паспорта всех собственников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью. Для несовершеннолетних необходимо свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. Ее предварительно необходимо заказать в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.

Этот документ подтверждает, что продавец имеет право распоряжаться своей недвижимостью, а также содержит сведения о квартире и ее кадастровый номер. Стоимость выписки на сайте Росреестра для физических лиц от 300 руб.

  • Технический паспорт жилого помещения. Можно получить в БТИ или МФЦ. В нем показаны технические характеристики квартиры, ее план и сделанные перепланировки, если таковые есть. Стоимость около 900 руб.
  • Выписка из лицевого счета. В ней показано отсутствие долгов по коммунальным платежам. Выдается бесплатно в бухгалтерии Управляющей компании.
  • Выписка из домовой книги. Бывает двух видов. В обычной отражаются сведения о прописанных на данный момент в квартире людях. Архивная содержит информацию о том, кто ранее был прописан, кто временно выписан и кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, если человек находится в местах заключения). Получить можно бесплатно в паспортном столе.
  • Согласие супруга или супруги нотариально заверенное, если квартира была приобретена в браке.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Необходимо, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Размещение рекламы

    Итак, квартира готова к продаже. Теперь необходимо разместить рекламные объявления, для того чтобы найти покупателя. Для рекламы можно использовать различные площадки:

    • расклейка объявлений;
    • размещение в газетах и журналах;
    • подача объявлений о продаже в интернет-сервисах.

    Необходимо, чтобы сведения в газетах и на сайтах регулярно обновлялись, а информация о квартире подавалась грамотно. В объявлении должны быть:

    • качественные фотографии, без лишних личных вещей, с разных ракурсов, которые максимально охватывают пространство;
    • размер общей и жилой площади;
    • количество комнат;
    • площадь комнат и кухни;
    • информация о санузле, раздельный он или совмещенный;
    • наличие балкона или лоджии;
    • адрес и этаж;
    • ближайшие станции метро;
    • контакты продавца.

    Проведение показов

    При показе квартиры поинтересуйтесь у покупателей о цели приобретения жилья, чтобы можно было акцентировать внимание на важных для этих людей моментах. Например,

    • молодым родителям важно, чтобы в шаговой доступности находились детский сад, школа и поликлиника;
    • тем, кто планирует сдавать жилье важен ремонт, наличие мебели и техники;
    • тех, кто ищет квартиру для постоянного проживания интересует инфраструктура, парковка или транспортная развязка.

    Предварительный договор

    После того как покупатель найден необходимо заключить предварительный договор. Он подтверждает намерения продавца и покупателя совершить сделку. Покупатель вносит сумму обеспечения, которая служит гарантией заключения основного договора.

    Есть два принципиально разных вида обеспечительного платежа: аванс и задаток.

    1. Если продавец получил от покупателя аванс, но по каким-либо причинам сделка не состоялась (покупатель нашел более дешевый вариант или продавец договорился о более выгодной продаже), то сумма аванса в полном объеме возвращается покупателю.
    2. При заключении соглашения о задатке и последующий отказ от заключения сделки ведет за собой последствия. При отказе покупателя деньги ему не возвращаются. Если сделка не состоялась по вине продавца, то он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере.

    Предварительный договор содержит условия, которые в последующем будут внесены в основной договор:

    1. адрес квартиры;
    2. характеристика дома;
    3. этаж, количество комнат;
    4. площадь (общая и жилая);
    5. цена;
    6. порядок оплаты;
    7. распределение расходов на проведение сделки (услуги нотариуса, аренда ячейки и т.д.);
    8. срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру;
    9. снятие собственников с регистрационного учета (если это еще не было сделано);
    10. порядок передачи квартиры и подписания акта;
    11. ответственность сторон за нарушение обязательств.
    • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
    • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

    Как правильно определить порядок расчетов с покупателем?

    Далее следует оплата покупки. Наиболее распространенный и самый надежный вариант — аренда банковской ячейки. Порядок действий:

    1. покупатель заключает договор с банком на аренду ячейки;
    2. в договоре указываются условия получения денег;
    3. денежные средства помещаются в ячейку в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка;
    4. осуществляется пересчет денег, они закладываются в пакет, который опечатывается и подписывается обеими сторонами.

    Далее необходимо приступить к заключению основного договора.

    Как оформить основной договор купли-продажи без агента?

    После того как деньги за недвижимость помещены в банковскую ячейку, начинается процедура оформления основного документа. Составляется три экземпляра договора купли-продажи, с внесением всех условий, указанных в предварительном соглашении. По желанию сторон заверяется у нотариуса и передается для регистрации в МФЦ или Росреестр.

    Сроки регистрации:

    • 7 рабочих дней через Росреестр;
    • 10 рабочих дней через МФЦ;
    • 3 рабочих дня при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
    • 5 рабочих дней при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
    • 5 рабочих дней при регистрации ипотеки через Росреестр;
    • 7 рабочих дней при регистрации ипотеки через МФЦ.

    Последний этап сделки — регистрация перехода права собственности

    Последний этап продажи квартиры — ее передача покупателю.

    После проведения регистрации стороны получают документы о проведенной сделке: зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

    Квартира передается по акту приема-передачи, составленному в двух экземплярах, а при использовании ипотеки плюс один экземпляр для банка, если покупатель использовал заёмные средства.

    Продавец предъявляет банку зарегистрированный договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и получает деньги, находящиеся в ячейке.

    Если оплата квартиры происходит с помощью заемных средств (ипотека), оплата происходит безналичным способом. После регистрации договора банк переводит деньги на счет продавца.

    Если квартира находилась в собственности продавца менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ), то он обязан подать декларацию в налоговую службу и заплатить налог на доходы от реализации имущества.

    Освобождение жилья

    В законодательстве не определен точный срок, когда бывший собственник должен освободить квартиру. Поэтому лучше указать этот срок в договоре купли-продажи.

    После момента перехода права собственности на покупателя, он вправе требовать от продавца освободить жилое помещение путем направления претензии в письменной форме.

    А после неисполнения требований в судебном порядке, со взысканием с продавца понесенных расходов.

    Самостоятельная продажа квартиры достаточно сложный процесс и неподкованному юридически человеку придется столкнуться с различными сложностями.

    Важно внимательно проверять все документы перед подписанием. А составленный подробный план действий поможет быстро, выгодно и с наименьшими ошибками совершить сделку.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео о том, как продать квартиру самостоятельно:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция, которая поможет не совершить ошибок

    Рассказываем, как продать квартиру по переуступке в строящемся доме или недвижимость на вторичном рынке.

    Услуги риэлтора часто включаются в стоимость квартиры и это отталкивает покупателей. Даем пошаговую инструкцию, как продать квартиру без риэлтора на вторичном рынке и рассказываем, что делать с недвижимостью в строящихся домах.

    Продажа квартиры пошагово:

    Как самому без риэлтора продать квартиру в строящемся доме

    Особенность продажи в строящемся доме в том, что не нужно собирать и проверять большое количество документов. Так как собственности еще нет, а есть только требования на жилье, то передают именно их. Между участниками заключается переуступка (цессия) прав по договору ДДУ.

    Пошаговая инструкция для заключения сделки

    • Оцените объект. За основу берется текущий уровень цен у застройщика.
    • Напишите объявление. Если продажи у застройщика продолжаются, можно обратиться к нему и процесс пойдет быстрее. Но вы получите меньшую прибыль.
    • Пригласите на просмотр жилья, если оно уже достроено. Показ устраивают в квартирах без отделки.
    • Ознакомьте покупателя с ДДУ и платежками, подтверждающими внесение платежей. Если недвижимость куплена в ипотеку, добавьте согласие банка на уступку прав.
    • Уведомите застройщика о намерении передать права на объект.
    • Договоритесь о способе расчета и подпишите соглашение при передаче денег банку.
    • Подпишите договор уступки и зарегистрируйте его в Росреестре.
    • Получите деньги.

    Как продать жилье на вторичном рынке

    Распишем очередность действий для тех, у кого уже есть право собственности. Инструкция относится и к объектам в недавно достроенных домах, если документы на них оформлены и они зарегистрированы в единой базе Росреестра.

    Определите цену недвижимости и ваши цели, чтобы понять, как лучше продавать, и сколько времени на это уйдет. Ваша задача — узнать не окончательную цену, а диапазон, от которого можно отталкиваться при составлении рекламы. На стоимость влияют 10 факторов.

    Факторы оценки

    • Район. Престижность, экология, инфраструктура.
    • Тип постройки. Панель, кирпич или монолит; новый или старый фонд.
    • Площадь. Общая и жилая, размер кухни, количество комнат.
    • Вид. Если окна выходят на красивый водоем, море или сад, стоимость объекта может быть увеличена.
    • Местоположение дома в районе. Много ли там шума, нет ли рядом опасных мест.
    • Расстояние от метро или остановок общественного транспорта.
    • Этаж. Квартиры на первых и верхних этажах в старых домах часто бывают холодными, темными, шумными или сырыми, поэтому цену на них иногда приходится снижать.
    • Планировка. Смежные или раздельные комнаты, высота помещений, характеристики санузла, наличие кладовок, антресолей, лоджии или балкона.
    • Инфраструктура дома. Есть ли стоянка, охрана, консьерж, забор вокруг территории.
    • Наличие ремонта.

    Как произвести оценку

    • Выберите несколько сайтов с объявлениями о недвижимости. Например, «Авито», «Циан», «Из рук в руки».
    • Сделайте выборку квартир, похожих на вашу. Чем больше объектов найдете, тем лучше (10-15 уже дадут представление о цене). Используйте данные за последние два-три месяца. Уточняйте стоимость по телефону, если она не указана в объявлении.
    • Рассчитайте среднюю арифметическую цену за квадратный метр.
    • Проанализируйте преимущества своего предложения. Например, окна выходящие на парк или водоем, высокие потолки, удобная планировка, прибавляют 5-10% к стоимости.
    • Оцените также и недостатки. Шумная дорога или удаленность от транспорта снизят спрос на ваше предложение.
    • Учтите спад или подъем рынка. В первом случае покупатель, вероятно, предпочтет торговаться или позвонить по объявлению в более дешевым предложением.

    Можно заказать оценку недвижимости у нескольких агентов одновременно, но нужно учитывать, что вам будут настойчиво продавать свои услуги. К тому же, названные в агентстве цены могут быть завышены.

    Когда получите диапазон цен, скорректируйте свои цели. Обычно владельцев интересует, можно ли продать квартиру без риэлтора быстро? Такая возможность есть. Конечно, в агентстве уже может быть несколько потенциальных клиентов, но в итоге все зависит от характеристик недвижимости и ваших запросов.

    Если покупателя нужно найти срочно — придется сделать скидку, чтобы привлечь внимание к своему объявлению или согласиться на торг во время переговоров. Продать быстрее также поможет правильная реклама, корректные переговоры с заинтересованными лицами и своевременный сбор документов. Сначала расскажем о последнем.

    Продать квартиру дороже можно, если сделать в ней ремонт или узаконенную перепланировку. Например, разъединить смежные комнаты. Также можно создать вокруг недвижимости искусственный ажиотаж.​​​​​​

    Сбор документов

    Этот процесс лучше выполнять поэтапно. У некоторых документов есть срок действия, поэтому получать их заранее нет смысла. Например, выписка из ЕГРН действительна в течение 30 дней. Вот список того, что нужно подготовить.

    • Основание права собственности. Это документ, в котором указана причина возникновения права собственности.
    • Паспорт владельца и свидетельство о рождении, если один из собственников — несовершеннолетний.
    • Согласие органов опеки, если один из собственников — ребенок.
    • Согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. Вместо него можно предоставить брачный договор или решение суда о разделе имущества.
    • Разрешение банка, если объект — залог под еще невыплаченный кредит.
    • Выписка из домовой книги со сведениями о прописанных и зарегистрированных жильцах, справка об отсутствии задолженностей. Обычно оформляется в конце сделки.
    • Подтверждение, что вы известили других дольщиков, если продаете только свою долю.
    • Кадастровый и технический паспорт. Нужны не всегда, только по требованию покупателя.
    • Нотариально подтвержденная доверенность, если продавать будет не собственник, а его уполномоченный представитель.

    Договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья, квитанция об уплате пошлины, расписки о получении денег, заявление о госрегистрации оформляются в процессе сделки.

    Рекламирование

    Поиск покупателя можно начинать одновременно со сбором документов. Вам нужно составить хорошее объявление и выбрать площадки для него. Это могут быть социальные сети или сайты, которые мы перечислили в начале статьи.

    Опишите в объявлении все преимущества объекта. Начните с главного. Расскажите, где находится дом, про тип постройки, площадь продаваемой недвижимости, количество комнат. Затем укажите этаж, особенности планировки, инфраструктуры. Добавьте информацию про санузел, высоту потолков, наличие или отсутствие балкона. Упомяните вид из окна и сделан ли ремонт. Напишите все кратко, без художественных изысков. Не забудьте указать цену и возможен ли торг.

    Фотографии должны быть качественными, красивыми. Человеку, который просматривает объявления, важно увидеть планировку. Поэтому сделайте снимки каждой комнаты, кухни и санузла в целом, не акцентируя внимания на отдельных предметах обстановки. Или же пусть снимки мебели будут дополнительными. Можно приложить схематический план.

    Когда все будет готово — разместите объявление на своей странице в социальных сетях, в соответствующих группах и на сайтах. Теперь остается ждать звонков.

    Просмотры и переговоры

    Следующий этап пошаговой инструкции по продаже квартиры без риэлтора — ее подготовка к показам. Желательно, чтобы в жилье был сделан легкий косметический ремонт. Особенно если в нем есть видимые недостатки. Выбросьте лишние вещи, которые захламляют пространство, приберитесь. Позаботьтесь о хорошем освещении и приятном запахе или его отсутствии. Иногда лучше привести в порядок и лестничную площадку с прилегающей к подъезду территорией. Конечно, без фанатизма.

    Полезные советы для встречи с будущими покупателями

    • Постарайтесь выглядеть аккуратно, наденьте нейтральную одежду.
    • Если есть возможность — приглашайте людей утром. Как правило, в это время люди более спокойны и еще не устали.
    • Проведите мини-экскурсию по квартире. Акцентируйте внимание на ее преимуществах.
    • Будьте готовы к вопросам о праве собственности, способе расчета, сроках, сумме предоплаты.

    Покупатели могут спросить о возможности торга. Отказывать не всегда благоразумно. Нужно учитывать состояние рынка. Если цены повышаются, то можно настоять на своем. В обратном случае, а также когда квартира имеет много недостатков, разумный торг уместен.

    Дальше опишем непосредственно процесс продажи квартиры без риэлтора поэтапно, когда покупатель уже нашелся.

    Получение предоплаты

    На этом этапе стороны подписывают договор задатка и нотариально его заверяют. Он фиксирует намерения участников сделки. В нем указывают техническую информацию об объекте недвижимости, точную цену, условия взаиморасчетов, сроки продажи, выписки и выселения из жилья. Также письменно или устно оговаривается время передачи ключей.

    Покупатель передает часть суммы продавцу — обычно это 1-5% от общей стоимости. Если он отказывается от сделки, теряет аванс. Если вы найдете более выгодное предложение, то выплачиваете задаток в двойном размере.

    После получения аванса нужно удалить объявления о продаже и прекратить показы. Если люди продолжают звонить, можно записать их телефон на случай расторжения сделки, предупредив, что покупатель найден.

    Если предыдущие жильцы не выписались заранее, нужно сделать это на данном этапе. Можно обратиться в МФЦ или районный УФМС. Одновременно получите справку об отсутствии задолженностей.

    Передача денег

    Обычно расчеты производятся наличными деньгами, через банковскую ячейку. Это безопасная схема, если быть внимательным. Чтобы все сделать правильно, подпишите документ с дополнительным соглашением, в котором будут указаны удобные для вас даты и условия получения денег.

    Срок должен быть достаточным на случай задержки в регистрации сделки. Пусть это будет срок регистрации плюс две недели. Так безопаснее для вас. Доплата за продление хранения будет небольшой. Единственное условие для получения денег — передача права собственности на объект. Это может быть ваш экземпляр договора купли-продажи (ДКП) или выписка из ЕГРП. Если предыдущие жильцы все еще не снялись с регистрации в квартире, может понадобиться выписка из домовой книги. Других условий, таких как передаточный акт, присутствие самого покупателя, быть не должно. В противном случае вы будете в зависимом положении.

    В альтернативной сделке, если доплата вам или от вас не предполагается, деньги поступают от покупателя ко второму продавцу. Если же второй продавец вы, то заключается договор и дополнительное соглашение с первым покупателем.

    Есть еще два способа расчетов — через нотариуса и безналичным переводом через аккредитив. В первом случае деньги перечисляются на банковский счет нотариуса. После регистрации сделки он переводит их продавцу. Такой вариант удобнее, так как задержек в регистрации не будет. Во втором случае заключается договор с банком, согласно которому вы должны в оговоренные сроки предоставить подтверждение факта продажи жилья. Чтобы банк перечислил всю сумму на ваш счет.

    Подписание договора

    Подготовить шаблон можно и даже нужно немного заранее, чтобы согласовать его со второй стороной. Быстрее и надежнее заключать сделку с участием нотариуса. В прописанных условиях не должно быть неясных формулировок, которые можно двояко интерпретировать. ДКП составляют и подписывают в трех экземплярах.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector