Содержание

Что дешевле первичное или вторичное жилье

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.

Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:

Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.

С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.

К этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок

И застройщики, и собственники могут сбить цену. За счет торгов можно выиграть несколько сотен тысяч рублей, так что подготовьтесь к разговору заранее. Изучите предложения на рынке, ненавязчиво уточните, как долго собственник продает квартиру, выпишите все недостатки квартиры на отдельный листок. Здесь вам может пригодится риэлтор, который постоянно следит за ситуацией на рынке. Такой специалист знает все тонкости: например, что в конце каждого квартала отдел продаж застройщика отчитывается перед своим руководством. Как правило, к этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок.

В целом, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%. Например, «Сбербанк» предлагает ставки от 8,6%, «ВТБ» — от 8,9%. Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.

Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов. На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете. Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции. Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.

Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.

Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.

Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.

Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.

Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.

Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.

Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.

С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.

Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.

У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.

Как выбрать

Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.

Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.

Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:

После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.
Читать еще:  Опись документов для передачи другой организации образец

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

  1. Не современная планировка
  2. Стоимость
  3. Старые лифты, электрика, окна
  • Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
  • Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
  • При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
  • По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Если в городе нет новостроек, то и выбирать не приходится..

Автор: Алла Андреевна 27.06.2016 Ответить

Отличный перечень, еще бы развить законодательную тему. На домофонде, кажется, видела образцы документов, которые нужно требовать у продавца. У меня с домофондом как-то гладко прошла покупка квартиры, а вот сестре повезло меньше. Она купила 2-комнатную в старом доме, а через 3 года ее отсудили, дескать, принадлежит другому человеку (

Автор: Алина 31.12.2017 Ответить

Вторичка или новостройка… в любом случае, лучше в агенство обращаться. Я в «Риэлтком – М» обращалась к Павлу Дмитриевичу, потому что везде свои сложности есть, что с новостройкой, что со вторичкой, а безопасность по мне – это главное. Я лично вторичку выбирала. И, тем более, вдруг потом жалеешь, что не обратился к профессионалу. Вот и со мной такой случай чуть не произошел: хотела уже документы оформлять, доплату вносить, а тут Павел проверил – оказывается, что в квартире ребенок прописан и имеет право на какую-то часть квартиры, а ведь через несколько лет уже ничего не попишешь! Хорошо, что я все же нашла хорошего специалиста! Вам желаю удачи

Что дешевле — вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

7052 Игорь Василенко

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

  • приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
  • покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
  • квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
  • жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

  • не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
  • прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
  • продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
  • перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.
Читать еще:  Как передать документы в другой город

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

  • район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
  • уровень и перспективы развития инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • возможности и стоимость парковки;
  • благоустроенность окружающей территории;
  • качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
  • этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
  • возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

  1. Не современная планировка
  2. Стоимость
  3. Старые лифты, электрика, окна
  • Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
  • Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
  • При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
  • По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.
Читать еще:  Последствия признания договора аренды недействительным

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Если в городе нет новостроек, то и выбирать не приходится..

Автор: Алла Андреевна 27.06.2016 Ответить

Отличный перечень, еще бы развить законодательную тему. На домофонде, кажется, видела образцы документов, которые нужно требовать у продавца. У меня с домофондом как-то гладко прошла покупка квартиры, а вот сестре повезло меньше. Она купила 2-комнатную в старом доме, а через 3 года ее отсудили, дескать, принадлежит другому человеку (

Автор: Алина 31.12.2017 Ответить

Вторичка или новостройка… в любом случае, лучше в агенство обращаться. Я в «Риэлтком – М» обращалась к Павлу Дмитриевичу, потому что везде свои сложности есть, что с новостройкой, что со вторичкой, а безопасность по мне – это главное. Я лично вторичку выбирала. И, тем более, вдруг потом жалеешь, что не обратился к профессионалу. Вот и со мной такой случай чуть не произошел: хотела уже документы оформлять, доплату вносить, а тут Павел проверил – оказывается, что в квартире ребенок прописан и имеет право на какую-то часть квартиры, а ведь через несколько лет уже ничего не попишешь! Хорошо, что я все же нашла хорошего специалиста! Вам желаю удачи

Новостройка или «вторичка»?

Разобраться в актуальной теме выбора между новостройкой и «вторичкой» сложно – и у того, и у другого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Сделок на первичном рынке год за годом становится всё больше, однако «вторичка» всё равно пользуются большим спросом.

«Вторичка» плюсы и минусы

Большинство недорогих новостроек расположено в промзоне, ждать обустройства и развития которой придется около 7-10 лет. «Вторичку», как правило, окружает развитая инфраструктура.

+Минимум затрат при заселении

Купить квартиру и сразу жить в ней, избегая дополнительных расходов на ремонт, одно из главных преимуществ «вторички».

+- Мнимое отсутствие рисков

Основная масса покупателей, выбирающих новостройку, отдают предпочтение объектам на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным девелоперам. При покупке вторички риски связаны с юридической чистотой документов.

— Цены зачастую выше, чем на жилье в новостройках

Многие собственники не учитывают все параметры, влияющие на цену, и завышают ее, поэтому купить «вторичку» по объективной цене очень тяжело.

Износившиеся инженерные коммуникации, неудачная планировка, протекающие трубы – все это проблемы старых домов, которые зачастую тяжело исправить.

— Появление лиц, не участвовавших в сделке

У лица, продавшего вам свои квадратные метры, могут объявиться родственники, которых не успели выписать (это могут быть заключенные или военнослужащие). Не стоит забывать и о наследниках, у которых есть своя доля.

Новостройка плюсы и минусы

+ Больше вариантов планировки.

Тут комментарии излишни: отдавая предпочтение новостройке, вы можете выбрать практически любую планировку, либо создать свою в объектах со свободной планировкой. На вторичном рынке так не разгуляешься.

Доступность новостроек очевидна по сравнению со вторичкой, а при покупке жилплощади в строящемся доме можно сэкономить еще больше.

+ Благоустройство территории, прилегающей к дому.

Для жителя мегаполиса большое значение имеет наличие благоустроенной придомовой зоны и организация парковочных мест. Ответственные застройщики уделяют обустройству близлежащей территории особое внимание.

А подземные парковки, освобождающие двор от машин, встречаются исключительно в новостройках.

+ Возможность получения скидки от застройщика и банка.

Строительные фирмы постоянно делают скидки на свои объекты, если быть внимательным и изучать рынок, можно «урвать» квартиру в хорошем районе по приятной цене, а еще ипотечная ставка на новостройки ниже, чем на «вторичку».

— Строительство так и не завершится

Если вы приобретаете квартиру в долгострое, будьте готовы к тому, что стройка может прекратиться, как только организацию объявят банкротом. Чтобы не попасть впросак, изучайте историю фирмы внимательно, читайте отзывы других покупателей, ищите всю доступную в сети информацию и проверяйте документы.

На момент начала работ у строителей должны быть разрешение на строительство, договор, подтверждающий приобретение земельного участка или его аренду. Найдите кредитные организации, в которых аккредитован ЖК.

Участок, чей статус сомнителен – еще один повод для беспокойства. Земля должна либо принадлежать застройщику, либо быть арендованной им. Третьего допустимого варианта не существует. При аренде на короткий срок возможны сложности с оформлением в собственность – в ряде случаев приходится добиваться справедливости в суде. Нельзя соглашаться на покупку жилья в природоохранной зоне – такие постройки незаконны и могут пойти под снос.

Квартиры в новостройках – не всегда чистые и светлые. В некоторых случаях после переезда могут возникнуть проблемы с отделкой, канализацией, проводкой и другими коммуникациями. Не забудьте отразить свои претензии в акте передачи. Не забывайте, что закон на вашей стороне – строительная фирма обязана устранить недочеты.

— Риск двойной продажи

Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить с компанией ДДУ (договор долевого участия) – соглашение подтверждает ваше право на жилье. Этот документ – единственное, что имеет юридическую силу при покупке квартиры в строящемся ЖК. Если договор был зарегистрирован, значит объект был проверен, и даже после дальнейшей двойной продажи суд будет на вашей стороне.

— Нельзя заселиться сразу.

При приобретении квартиры в новостройке необходимо помнить о том, что в договоре, подписываемом покупателем, чаще всего стоит дата, отличающаяся от обозначенной в проектной декларации. Как правило, между сдачей ЖК и моментом приглашения на акт приема-передачи законному владельцу проходит определенное время – от пары недель до месяцев ожидания.

— Необходимость проведения ремонта

Отдавая предпочтение новостройке, обязательно заложить затраты на ремонт, потому что часто покупателей ждет по сути «голая коробка из бетона». Конечно, можно купить квартиру уже с отделкой, но такая квартира будет дороже.

Если вы запланировали покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что прибыль от новостройки, расположенной на окраине невелика – сумма общих затрат зачастую превышает доходы от ее сдачи арендаторам.

Эксперты считают, что купить квартиру в новом комплексе – наиболее приемлемый вариант (и по цене, и по качеству). Но, тем не менее, выбор новостройка или «вторичка» остаётся за вами. Сделать его поможет посещение Выставки недвижимости, там вы сможете обсудить интересующие вопросы, приценится, посоветоваться и выбрать лучший вариант.

В выставке участвуют крупные риэлтерские компании и застройщики, предоставляющие скидки на новостройки. Получайте бесплатный билет по ссылке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector