Содержание

Преддоговор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

Читать еще:  Правила приема квартиры от застройщика

Перечень документов

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

Сделка с обременением

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Где заключают?

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для каких целей составляется предварительный документ

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.

При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:

  • сроки заключения основной сделки;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • размер задатка, который покупатель передает продавцу.

ВАЖНО! Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.

Содержание документа

Предварительный договор купли-продажи имеет стандартную форму и в

  • обязательном порядке включает в себя следующие пункты:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру в том же виде, в котором она была представлена при осмотре;
  • обязанность покупателя в оговоренные сроки и в полном объеме передать собственнику недвижимости денежные средства, равные стоимости приобретаемого жилья;
  • информацию о государственной регистрации недвижимости;
  • сведения о внесенной сумме аванса или задатка;
  • итоговая стоимость сделки с недвижимостью (с указанием возможности/невозможности изменения цены при определенных обстоятельствах);
  • дата заключения итогового договора;
  • способ внесения оплаты за квартиру;
  • порядок передачи недвижимости новому собственнику;
  • подтверждение от собственника квартиры (либо его доверенного лица) о том, что недвижимость не имеет обременений.

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.
Читать еще:  Правила установки забора между соседями в деревне

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью. Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки. Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____

«__»__________ ____ г.

________________, далее именуем__ «Сторона — 1», в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ «Сторона — 2», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее — «основной договор»), расположенной по адресу: __________________, общей площадью ______ кв. м (далее именуемой «жилое помещение»), по которому Сторона — 1 будет выступать Продавцом, а Сторона — 2 — Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение принадлежит Стороне — 1 на основании ___________________________.

На момент заключения настоящего договора Сторона — 1 осуществляет оформление своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между Сторонами стоимость жилого помещения, которое Сторона — 1 намеревается продать по основному договору Стороне — 2, а Сторона — 2 намеревается его купить, определена Сторонами в размере ____________ условных единиц.

Одна условная единица эквивалентна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Оплата производится в рублях.

2.2. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Стороной — 2 ____% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

2.3. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны — 1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной — 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона — 1 обязуется:

3.1.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.3.Подготовить иные документы для заключения основного договора.

3.2. Сторона — 2 обязуется:

3.2.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны — 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В случае несвоевременной оплаты Сторона — 2 выплачивает Стороне — 1 пени в размере ___% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной — 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона — 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.

4.3. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.5. Сторона — 1 в течение всего времени регистрации права собственности уведомляет Сторону — 2 о производимых действиях и их результатах.

4.6. В случае, если в течение _____________ со дня подписания настоящего договора по вине Стороны — 1 не будет в установленном законом порядке оформлено право собственности Стороны — 1 на жилое помещение, Сторона — 2 приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны — 2, Сторона — 1 не возвращает денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора.

5.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны — 1, она должна будет вернуть Стороне — 2 уплаченные в соответствии с подп. 3.2.2 настоящего договора денежные средства в течение двух банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона — 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона — 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне — 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной — 2 такого требования.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне — 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона — 2.

5.5. Сторона — 1 со дня внесения предоплаты предоставляет Стороне — 2 право пользоваться жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Стороны — 1.

В случае отказа Стороны — 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона — 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной — 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

5.6. Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформлен на имя лица по указанию Стороны — 2.

5.7. В случае продажи жилого помещения лицам, не указанным п. 5.6, Сторона — 1 возвращает Стороне — 2 внесенную оплату (подп. 3.2.2).

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде.

6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона — 1: _______________________________________________

р/с N __________ в ____________________, к/с ___________________,

Сторона — 2: _______________________________________________,

Сторона — 1: Сторона — 2:

Предварительный договор является организационным. Он призван фиксировать намерение сторон совершить сделку в будущем. В случае, если речь идёт о жилой недвижимости, то предварительный договор всегда заключается в письменной форме, поскольку только письменную форму могут иметь основные договоры этого вида. Смысл заключения предварительной сделки возникает тогда, когда стороны уже обговорили все детали и пришли к соглашению о цене, но пока ещё существуют какие-то препятствия, которые нужно устранить до совершения основной сделки. К примеру, у покупателя ещё нет всей суммы, временно невозможно оформить нужные документы, в квартире проводится ремонт или существуют какие-то другие причины для того, чтобы сделку купли-продажи нельзя было заключить и зарегистрировать сразу.

Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.

Содержание предварительного договора

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

Читать еще:  Правила заполнения штатного расписания

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

  • произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
  • не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

  • обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
  • всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
  • гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
  • сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
  • момент прекращения обязательств по предварительному договору.

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Последствия расторжения предварительного договора

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи

Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

Что это такое и в чем отличие от основного?

В предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного. Это собственно та сделка, к которой хотят подготовиться стороны, например, купли-продажи квартиры или ее доли от собственника или застройщика лично или по доверенности.

Название «предварительный» никак не означает, что он «не настоящий» и его нельзя рассматривать как, скажем, пробный, черновой вариант. Это означает, что он предшествует основной сделке, и его условия обязательны для исполнения.

Его цель — подготовка: стороны договариваются о том, на каких условиях и в какой срок будет заключено соглашение.

По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора.

Порядок заключения предварительного договора, требования к его содержанию и форме содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Более подробная информация о предварительном и основном договоре при покупке квартиры в ипотеку здесь.

Для чего нужен?

Основные цели, зачем нужен договор:

  • «Привязать к себе» другую сторону, то есть получить гарантии того, что именно этот покупатель или продавец заключит сделку.
  • Зафиксировать цену. Продажа квартиры может быть оформлена спустя довольно длительное время, а цены на рынке могут значительно измениться, поэтому важно для обеих сторон ее закрепить.
  • Договориться о сроках совершения сделки.

Каждая из сторон преследует свои цели, и выгода будет зависеть от того, насколько умело этим инструментом она воспользуется.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Если намерения одного из контрагентов изменятся, заинтересованная сторона может обратиться в суд и обязать контрагента ее заключить.

Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

Если выполнение условий предварительного договора окажется невозможным по вине контрагента, вы вправе получить возмещение причиненных убытков.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.


Консультация юриста по основным вопросам, связанным с подготовкой и подписанием предварительного договора:

Обязательно укажите:

  • существенные условия будущей сделки;
  • срок, в течение которого стороны обязуются его заключить.
  • обязанность совершить куплю-продажу в будущем.

Если объект покупки – недвижимость, укажите:

  • описание объекта,
  • его места нахождения,
  • цены,
  • а также правах тех лиц, которые будут иметь право проживать после смены собственника.

Покупатель может настоять на внесении других пунктов:

  • легализация перепланировки,
  • проведение ремонтных работ,
  • снятие с регистрации других лиц,
  • условия проживания лиц, имеющих на это право.

Впишите условия о задатке или аванс, в текст соглашения. Чем отличается одно от другого смотрите по ссылке.

Вы можете возложить друг на друга дополнительные обязанности: сбор документов, получение согласия, вступление в наследство, оформление кредита.

Можно ли отказаться от основной сделки?

Односторонний отказ не допускается. Это правило ст. 450 ГК РФ.

Любая сделка будет прервана по обоюдному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор:

  • оформить отдельный документ;
  • сделать надпись на подписанном договоре о его прекращении, поставить даты, подписи и тем самым прекратить все обязательства по нему.

Если один из подписавших хочет уйти от исполнения предварительного соглашения, следует пойти по процедуре расторжения.

Если обоюдное согласие недостижимо, найдите причины оспорить договор:

  1. Нарушение требований к содержанию предварительного договора:
  • недостаточны сведения об объекте продажи;
  • нет цены;
  • нет порядка оплаты.
  1. Нарушение контрагентом условий предварительной сделки:
  • уклонение от согласования основного договора.
  1. Существенное изменение обстоятельств.

Изменения должны быть такими, при которых заключение договора купли-продажи повлечет значительный ущерб и которое предвидеть было нельзя.

Расторжение продавцом или покупателем разрешается через суд.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по этой ссылке.

Чаще в суд обращаются за взысканием двойной суммы задатка, которая предусмотрены соглашениями о задатке в случае отказа от исполнения предварительного договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector