Содержание

Признание договора приватизации недействительным судебная практика

Признание договора приватизации недействительным: исковое заявление

Expert 16.09.18 Оформление 0 921 Время чтения: 5 мин.

Признание приватизации недействительной устанавливается контролирующими, инспекционными органами городской власти на основании гражданского законодательства. Такой процесс запускается тогда, когда находятся стороны, оспаривающие совершенную сделку через судебные инстанции.

После установления ничтожности договора о приватизации, все собственнические права лицо-владелец утрачивает, а объект автоматически переходит под юрисдикцию муниципалитета. Используя свои права, бывший хозяин недвижимого имущества имеет право возобновить подачу документов на сделку, совершаемую уже по всем правилам.

Что такое приватизация

К приватизации относится – условная сделка, заключаемая между городскими властями, держателями жилого фонда и населением, гражданами, которые желают получить жилье в полноценную частную собственность. Основываясь на действующем и сегодня законе №1541-1 от 4 июля 1991 года, такая сделка признается государством безвозмездной. Если и берется какая-то госпошлина, то это только за оформление самой процедуры перевода объекта недвижимости в приватное владение.

Главные характеристики приватизации:

  1. Получение объекта бесплатно.
  2. Принимать участие в процедуре имеют право также и совместно проживающие (прописанные) лица. Они просто получат долю собственности.
  3. В программе участие предусмотрено только одноразовое. Вторично можно воспользоваться привилегией только несовершеннолетним.
  4. Подача документации добровольна.
  5. Процедура обратима – можно вернуть государству.

Дополнительно придется оплачивать:

  • госпошлину за оформление – 2000 руб.;
  • изготовление техпаспорта в БТИ (если требуется) – 1800 руб.;
  • получение выписки из Росреестра – 500 руб.

Возможны и иные расходы. Под безвозмездностью подразумевается, что полную цену недвижимости выплачивать муниципалитету не требуется. Достаточно только переоформить документы и заплатить обязательный сбор. Для совместного участия в сделке приглашаться могут даже те, которые зарегистрированы по адресу недвижимого объекта, а сами отсутствовали какое-то время. Но это в том случае, если они имеют законные права на долю.

Что такое непризнание приватизации

В случае признания недействительной совершенной между гражданином и муниципальным органом сделки фигурирует понятие – ничтожности договора о приватизации. Оспаривание сделки начинается в тех случаях, когда были замечены нарушения законодательных норм проведения приватизационных мероприятий.

  1. Заключение договора было реализовано с нарушениями, противоречиями нормам, специальным и общим правилам.
  2. Нарушения зафиксированы в сфере правопорядка, морали, кодекса чести, нравственности, естественных человеческих прав и проч.
  3. Оформление признано фиктивным, специально таким, после которого фигуранты не получают реальных прав, зная об этом заведомо.
  4. Мнимость сделки может быть обнаружена также по мотивам покрытия недействительности иного договора, связанного с объектом. К примеру, покрывается договор купли-продажи муниципальной квартиры.
  5. Если участниками являлись лица недееспособные, а также те, на которых было оказано давление, тогда сделка и в этом случае не может быть признана законной.
  6. Несоответствие представленной на рассмотрение документации действительному положению дел. Например, не совпадает квадратура по техническому плану с реальными параметрами недвижимости, либо была произведена незаконная перепланировка.
  7. Были превышены должностные полномочия специалистов, ведущих дело по приватизации.
  8. Участником был несовершеннолетний ребенок, но он действовал без разрешения своих законных представителей-опекунов (родителей, усыновителей, иное).
  9. Участник уже раньше приватизировал другой объект недвижимости.
  10. Те, кто был зарегистрирован по объекту временно, обязаны выписаться и выселиться на момент приватизации. Они не имеют право участвовать в процедуре.
  11. Если лицо временно выписывался из квартиры (к примеру, ушел служить в армию), тогда он не утрачивает своих прав, вернуться и поучаствовать в приватизации жилья.

Обнаружить несоответствие с правилами приватизации, либо иными законодательными положениями могут как на стадии оформления, регистрации соглашения, а также и после всех проведенных процедур.

Малолетние граждане – это те, возраст которых не достигает 14 лет. За них подписи ставят родители, опекуны. Несовершеннолетние – лица, чей возраст находится в диапазоне от 14 до 18 лет. Они сами могут подписывать документы, но только после письменного разрешения своих попечителей.

Общий порядок непризнания действительности приватизации

Что нужно для того, чтобы сделку зафиксировали ничтожной:

  1. Подача искового заявления в судебную инстанцию лицом, заинтересованным в оспаривании приватизации.
  2. Сделку могут признать недействительной даже вне судебного разбирательства, если она была совершена с грубейшими (очевидными) нарушениями законодательных стандартов.

Граждане, либо организации могут считать себя по закону заинтересованными в обжаловании лицами тогда, когда уверенны, что их права нарушены проведенной сделкой. Судебным актом подтверждается недействительность договора после его регистрации.

  • Подача искового заявления с приложенными к нему доказательствами.
  • Судебная инстанция уведомляет о том, приняты ли к рассмотрению документы, или нет.
  • При принятии пакета бумаг к делу, назначается судебно-экспертная комиссия, которая расследует все обстоятельства, проводит проверки.

После выявления всех фактов, доказывающих неправильное проведение процедуры, издает постановление суда о признании приватизации недействительной и ничтожности договора. Договор снимается с Регистрации в Росреестре.

Нарушения со стороны граждан-участников

Так как судебная практика 2020 признание договора приватизации недействительным осуществляет согласно Гражданскому Кодексу, то здесь фигурируют следующие статьи ГК РФ – от 166-й до 181-й. А сами процедуры судебных вмешательств регулируются ГПК РФ – Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации. При этом сторонами являются:

  • муниципалитет – соответчик (иногда – «третье лицо»);
  • гражданин-собственник – ответчик;
  • заинтересованное лицо – истец.
  1. Несовершеннолетние, имеющие право на получение жилой площади, были исключены из сделки.
  2. Лишение прав получения доли тех, кто не проживает, но по закону имеет право на приватизированную часть объекта.
  3. Вторичная попытка поучаствовать в приватизации, другое.

Иск подавать может долевой участник, либо претендент на долевую собственность, которого по каким-то причинам обошли – не пригласили в сделку. Право на обжалование имеется также и у городских властей, прокуратуры, органов опекунства.

Нарушения в форме недееспособности участника и когда нет полномочий

В случае присутствия на сделке недееспособного гражданина без согласия на то, его опекуна, именно последний (попечитель) праве подавать иски в суд с тем, чтобы приватизацию признали недействительной. Отмена соглашения может также произойти и в том случае, когда лицо было на момент его заключения дееспособным. Но в силу различных обстоятельств оно утратило способность мыслить здраво, осознавать, воспринимать и понимать происходящее, равно как и их последствия. Непризнание приватизации происходит путем судебного рассмотрения и издания решения суда.

Нарушения, квалифицируемые как психологическое давление, принуждение к сделке, обман

Добровольность сделок является одним из основополагающих факторов в правилах проведения передачи жилья в частное владение. Если такое условие нарушается, тогда договор будет признаваться ничтожным, а сама приватизация – недействительной.

Добровольность исчезает при следующих обстоятельствах, когда участника принуждают к сделке:

  • угрозами;
  • психологические влияние, давление;
  • шантажирование;
  • вымогательство;
  • физическим насилием.

Все перечисленные акты насилия (физического или морального) осуждаются по стандартам уголовного права. Когда речь заходит об обмане, введение в заблуждение с мошенническими целями, то и в этом случае сделку признают недействительной. Оспаривание также производится через судебные органы тем лицом, чьи права нарушались (либо его законным представителем).

Последствия после признания сделки недействительной

После того, как было рассмотрено исковое заявление с правом требования «признать сделку ничтожной», недвижимое имущество и его бывший владелец переходят в иной статус.

Последствиями непризнания законности сделки являются следующие моменты:

  1. Прекращение юридической силы и действия соглашения.
  2. Снятие его с регистрации в ЕГРН.
  3. Переход объекта, бывшего в приватной собственности, в государственный жилой фонд.
  4. Исключение участников из числа тех, кто обладает правами собственности. Утрачивается долевая собственническая составляющая – все дольщики уже не имеют своих частей.
Читать еще:  Являются ли батареи в квартире общедомовым имуществом

Кроме этого, судебными органами может быть решено так, что права обладания квартирой (или нежилым помещением) перейдут совсем другим лицам. При подключении такого механизма, как реституция, всем фигурантам будут возвращены их прежние права. То есть квартира, например, переходит в муниципальную собственность, а все проживающие в ней люди останутся просто квартиросъемщиками.

Но уже повторно подать на приватизацию никто из них не сможет. Только решением суда может быть разрешена повторная попытка приватизировать объект.

Если нарушением являлась продажа муниципального объекта недвижимости, то вырученные средства обязаны вернуть нарушители закона. При невозможности это сделать, их личное имущество будет конфисковано, продано на торгах, а деньги возвращены покупателю. При этом, естественно, покупатель утрачивает права обладания купленным имуществом, которое было незаконно приватизировано.

Сроки исковых давностей

Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.

Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.

Практика по спорам о признании недействительным договора приватизации жилого помещения

Федеральные нормативные правовые акты:

Гражданский кодекс РФ

— ст. 166 «Оспоримые и ничтожные сделки»

— ст. 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки»

— ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей общие требования закона или иного правового акта»

— ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»

— ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими»

— ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»

— ст. 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»

— ст. 180 «Последствия недействительности части сделки»

— ст. 217 «Приватизация государственного и муниципального имущества»

— ст. 21 «Дееспособность гражданина»

— ст. 43 «Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим»

— ст. 44 «Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим»

— ст. 46 «Последствия явки гражданина, объявленного умершим»

— ст. 181 «Сроки исковой давности по недействительным сделкам»

— ст. 301 «Истребование имущества из чужого незаконного владения»

— ст. 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя»

Жилищный кодекс РФ

— ст. 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения»

— ст. 69 «Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»

— ст. 71 «Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения и членов его семьи»

— ст. 83 «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»

Ст. ст. 2, 6, 7, 11 Закона РФ N 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Федеральная судебная практика:

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

(П. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)

Отказ от участия несовершеннолетнего ребенка в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

(П. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)

Длительное отсутствие нанимателя в жилом помещении может стать причиной утраты им права на жилое помещение, а соответственно, и права на его приватизацию. С таким требованием в суд могут обратиться заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, член семьи нанимателя).

(П. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Отнесение жилого помещения к специализированному жилищному фонду должно предшествовать его предоставлению в качестве специализированного по договору найма служебного жилого помещения. Таким образом, наличие у спорного жилого помещения статуса служебного само по себе не влечет ничтожность договора приватизации.

(Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 по делу N 10-КГ14-7)

Само по себе включение лица в договор социального найма жилого помещения без намерения с его стороны использовать его по назначению не порождает права пользования этим жилым помещением и, соответственно, права его приватизации.

(Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 по делу N 81-КГ14-9)

Практика Московского городского суда:

Незаконное снятие жильца с регистрационного учета является нарушением его права на приватизацию.

Если судом установлено, что лицо, имевшее право на приватизацию, на момент заключения договора передачи жилья было незаконно снято с регистрационного учета, договор передачи жилья признается недействительным. Незаконное снятие лица с регистрационного учета лишает его возможности принять участие в приватизации жилого помещения.

(Определение Московского городского суда от 29.06.2016 N 4г-6890/2016)

Если действующее на момент заключения спорного договора законодательство не требовало обязательного включения несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, а также не требовало согласия органов опеки и попечительства на отказ от прав несовершеннолетних детей на приватизацию жилого помещения, невключение несовершеннолетнего лица в число собственников является законным.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2016 по делу N 33-10135/2016)

Признание недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации ведет к признанию ничтожными всех последующих сделок со спорной квартирой.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-45904/2015)

Отсутствие заявлений об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, имеющих право на приватизацию, влечет признание договора передачи жилого помещения недействительным.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2016 по делу N 33-6728/2016)

Незаконное исключение несовершеннолетних детей из участия в приватизации без ведома органа опеки и попечительства — причина признания договора приватизации недействительной сделкой, совершенной с нарушением закона, без учета интересов ребенка.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2015 по делу N 33-33336/2015)

Коротко о важном:

— о признании недействительным договора передачи (приватизации) жилого помещения.

— о признании недействительными сделок, вытекающих из договора передачи жилого помещения (сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.);

— о признании недействительным свидетельства о переходе права собственности и/или записи в ЕГРН.

— При составлении искового заявления по рассматриваемой категории споров в качестве основного искового требования рекомендуем указывать требование о признании недействительным договора передачи жилого помещения. На наш взгляд, подобная формулировка наиболее соответствует нормам закона (ст. 2 Закона РФ N 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

— Признание договора приватизации недействительным влечет признание недействительными и других последующих сделок с этой недвижимостью. Поэтому, если на момент подачи иска приватизированное имущество было продано, подарено и т.д., целесообразно включать в иск дополнительные требования о признании таких сделок недействительными (например, Определение Московского городского суда от 29.06.2016 N 4г-6890/2016), о признании недействительным свидетельства о регистрации права (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2015 по делу N 33-33336/2015). Эти требования могут быть предъявлены и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2015 по делу N 33-3800/2015).

Читать еще:  План создаваемого объекта недвижимого имущества образец

— По рассматриваемой категории споров возможна подача встречного иска. Например, если первоначальный иск подается лицом, претендующим на участие в приватизации, встречным может стать требование о прекращении права истца на пользование жилым помещением и снятии его с регистрационного учета, вследствие чего истец утратит право на приватизацию (например, Определение Московского городского суда от 29.06.2016 N 4г-6890/2016).

— Надлежащим ответчиком по рассматриваемому виду споров является лицо, к которому по договору приватизации перешло право собственности на спорное жилое помещение. Также в качестве ответчика либо соответчика может выступать Департамент городского имущества (далее — ДГИ) г. Москвы (правопреемник Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП), передавший жилое помещение физическому лицу и являвшийся одной из сторон договора приватизации (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2016 по делу N 33-6728/2016).

— Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.1994 и до этой даты включение несовершеннолетних в договор о приватизации не считалось обязательным. Несмотря на это, невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства. Если такое согласие получено не было, действительность договора можно оспорить (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2015 по делу N 33-33336/2015).

— Следует учитывать, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

— Обращаем внимание, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ). С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

— В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). Таким образом, исковое заявление следует подавать в районный суд по месту нахождения спорного недвижимого имущества.

— Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина для физических лиц составляет 300 руб.

— Обращаем внимание, что с 01.01.2017 исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде — в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, — посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

— Если до заключения договора приватизации не было получено согласие всех проживающих в нем лиц, следует обратить внимание судьи на ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно этой норме для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет независимо от того, воспользовались ли они ранее своим правом на приватизацию. Причем, поскольку нормой не установлено иное, необходимо также согласие лиц, ранее уже принимавших участие в приватизации (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2015 по делу N 33-43397/2015).

— Перед подачей иска необходимо обязательно проверить срок исковой давности. По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности он составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной — 3 года (ст. 181 ГК РФ).

— При этом следует иметь в виду, что в судебной практике нет единого подхода к решению вопроса о том, является ли договор передачи жилого помещения, заключенный с нарушениями, оспоримой или ничтожной сделкой. Одни суды считают подобные договоры ничтожными (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2015 по делу N 33-25778/2015), другие говорят об оспоримости (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2015 по делу N 33-10956/2015). В связи с этим нет и однозначного ответа на вопрос о сроке давности для предъявления иска.

— Кроме того, нужно помнить о норме, закрепленной в ст. 10 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»: к предусмотренному п. 2 ст. 181 ГК РФ иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 01.01.1995, применяется срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством.

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице:

Судебная практика по признанию приватизации недействительной: образец искового заявления в 2020 году

При нарушении действующих правил, сделка безвозмездной передачи недвижимости частным лицам аннулируется. Признание приватизации недействительной происходит в рамках судебного разбирательства. На основании вынесенного решения изменяют записи о правах собственности в «Росреестре», иные значимые действия. Ниже рассмотрена процедура подготовки соответствующих исковых заявлений. Профессиональные комментарии помогут принять правильное решение в сложных ситуациях.

Для чего признавать приватизацию недействительной

Признание сделки недействительной по решению суда сопровождается характерными последствиями:

  • договор приватизации (ДП) отменяется (с момента подписания сторонами или по факту выявленного нарушения);
  • недвижимость возвращается на баланс муниципального образования;
  • в базе данных изменяется запись о собственнике.

Если квартира продана (передана в залог, отчуждена иным образом) аннулируются соответствующие договоры. При невозможности физического возврата стороне назначают сумму и порядок выплаты денежной компенсации. Для погашения крупного долга не исключено изъятие имущества с реализацией через открытый аукцион.

К сведению! Последующая приватизация этого жилья допустима только по специальному судебному решению.

Кто может обратиться в суд

Исковое заявление о признании сделки недействительной вправе подать пострадавшая сторона:

  • муниципалитет – при нарушении базовых нормативов приватизации;
  • ООиП – для защиты несовершеннолетних детей;
  • непосредственные участники процесса, не получившие своей доли жилья на законных основаниях. Например, несовершеннолетние, которых не включили в список собственников.

Порядок действий

Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.

На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.

Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.

Читать еще:  Ликвидация ООО с долгами пошаговая инструкция

Полученное судебное решение о признании приватизации недействительной можно использовать для изменения записей в ЕГРН, оформления новых договоров с муниципалитетом, принудительного выселения. Отдельные действия выполняются службой государственных приставов.

Основания недействительности

В законе № 218 от 13.07.2015 тематические вопросы рассмотрены частично. Подробнее выяснить, как признать приватизацию квартиры недействительной, можно в главе 9 ГК РФ.

Ниже перечислены особенности отдельных статей:

  • 166 – определение ничтожности сделок;
  • 167 – правовые последствия;
  • 170, 171, 178 – основания для аннулирования по признакам мнимости, недееспособного состояния, заблуждения;
  • 172, 175 – возрастные ограничения;
  • 173 – отсутствие необходимых согласий.

Признание приватизации недействительной осуществляется по соответствующим правилам, разработанным для сделок, поэтому и основания будут те же. Удобную таблицу с причинами для признания сделки с недвижимостью недействительной можно посмотреть здесь.

Ниже подробно рассмотрены распространенные причины исковых заявлений о признании приватизации недействительной.

Нарушены права прописанных

Как отмечено выше, льготный режим получения недвижимости распространяется на всех жильцов, зарегистрированных по определенному адресу. Это правило относится к военнослужащим срочной службы, заключенным. После возвращения они вправе претендовать на часть имущества. Именно поэтому опытные риелторы рекомендуют тщательно проверять приватизированные квартиры перед покупкой.

Отказ разрешено оформлять непосредственно при личном обращении в администрацию. Однако такой способ менее надежен, чем выполнение аналогичной процедуры в нотариальной конторе. Демократичная стоимость заверения такого документа не вызывает затруднений. Одновременное удостоверение вменяемого состояния исключает будущие иски о признании приватизации недействительной.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда в семье есть дети. До 14 лет они не могут принимать самостоятельно участие в процессе приватизации. За них отказ подписывают родители, но только если дано разрешение ООиП. При возрасте 14-18 лет они могут лично удостоверять документы, но и в этом случае – по письменному согласию ответственных взрослых.

Доля ребенку в любом варианте выделяется по стандартным правилам, если нет особого решения других собственников. В частности, можно оформить на него весь объект недвижимости. Следует запомнить, что это действие не лишает прав получения имущества по приватизационной программе в будущем.

Согласие ООиП на отказ выдают за 10 рабочих дней, если доказано сохранение аналогичных жилых условий. Для этого можно прописать ребенка к одному из родителей. Но надо учитывать, что контролирующие органы проверяют кроме соответствия площади много других параметров:

  • расположение объекта недвижимости на территории города (центр, окраина);
  • сохранения отдельно комнаты;
  • общие архитектурные характеристики, техническую оснащенность;
  • удобство и развитость ближайшей инфраструктуры (детские сады, медицинские учреждения).

Итак, признание приватизации недействительной возможно, если перечисленные выше правила не соблюдены, а именно:

  • в договор не включены совершеннолетние жильцы, отсутствовавшие на момент приватизации, или у них не получен отказ;
  • в тексте контракта отсутствуют дети, либо отказ от их имени оформлен с нарушением правил.

Заявление о признании недействительной приватизации подает сам потерпевший, либо орган опеки, если речь идет о детях.

Повторная приватизация

Может ли признать суд сделку недействительной в подобной ситуации – повторное получение государственной собственности бесплатно гражданами совершеннолетнего возраста недопустимо. Именно поэтому стандартная процедура приватизации предусматривает последовательное предоставление справок о неучастии в программе ранее.

Необходимо собрать подтверждения от возраста 18 лет по всем адресам проживания. До 1998 г. информацию содержат архивы БТИ, администрации муниципалитетов. Новые сведения о правах собственности и основаниях получения хранят в базе данных ЕГРН. Выписку из этого регистрационного органа можно получить лично в территориальном отделении или с применением удаленного доступа к собственному кабинету на сайте «Росреестра».

Подложные документы

Суд вправе признать приватизацию недействительной, если во время этой процедуры предъявляли фальсифицированные справки (подтверждения). Сопровождающая документация хранится в архиве администрации, поэтому соответствующие поделки могут быть выявлены при очередной проверке.

Кроме возврата недвижимости государству, нарушителя наказывают по нормативам Уголовного кодекса:

  • крупным денежным штрафом;
  • исправительными работами;
  • арестом (до 6 месяцев).

Дополнительно взыскивают судебные и другие издержки. Нанесение ущерба третьим лицам оценивают отдельно.

Заблуждение или угрозы

Кроме угроз, достаточными основаниями для недействительности сделки являются:

  • физическое насилие;
  • обманные (мошеннические) действия;
  • психологическое давление.

Может быть аннулировано соглашение, которое принято в тяжелой финансовой (моральной) ситуации. Учитывают выгодность и выполнение сопутствующих договоренностей. Так, сделку можно оспорить, если не выплачена обещанная компенсация за отказ от доли в приватизируемой квартире.

Заблуждение подробно рассмотрено в статье 178 ГК РФ. Это негативное влияние распространяется на следующие случаи:

  • опечатки, другие ошибки в тексте договора;
  • неправильное понимание сути соглашения;
  • неверное распределение долей.

Сложность в доказывании заблуждения в том, что определить, насколько оно существенное, очень сложно. Для решения этого вопроса рекомендуем обратиться за консультацией к дежурному юристу портала.

Человек не осознавал, что делает

Недееспособность устанавливает суд на основании предоставленных фактов. Как и в предыдущих случаях, нужна корректная подготовка доказательств. Несложно, например, подтвердить тяжелое болезненное состояние справкой из медицинского учреждения. Гораздо труднее – предоставить материалы, свидетельствующие о наркотическом (алкогольном) опьянении.

К сведению! Не все психические заболевания вызывают недееспособное состояние. Его подтверждают специальным заключением врачебной комиссии.

Список необходимых документов

В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:

  • гражданский паспорт;
  • выписку из базы данных ЕГРН;
  • договор социального найма и ДП (копии);
  • подтверждение оплаты госпошлины.

Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:

  • фотографии;
  • аудио и видеоматериалы;
  • свидетельские показания;
  • оригиналы и копии документов;
  • экспертные заключения;
  • врачебные справки.

Образец искового заявления

В тексте приводят следующие сведения:

  • наименование суда;
  • полные данные истца, его представителя, ответчиков;
  • описание объекта недвижимости с номером по кадастровому учету и ссылкой на ДП;
  • суть претензий;
  • сделанные нарушения (с перечислением соответствующий статей законодательных актов);
  • просьбу о признании приватизации недействительной вместе с дополнительными действиями;
  • перечень сопроводительных документов.

В какой суд обращаться

Подготовленное заявление и сопроводительные документы подают в районный суд с учетом территориального размещения соответствующего объекта недвижимости. После общей проверки ответственный сотрудник делает запись в журнале регистрации. Материалы направляется судье, который в течение 5 рабочих дней сообщает о времени проведения судебного разбирательства.

Срок исковой давности и госпошлина

Вместе с заявлением необходимо подать подтверждение об оплаченной госпошлине. Иск о признании сделки недействительной относится к имущественным и подлежащим оценке, поэтому расчет пошлины (от 400 до 60 тыс. р.) выполняют по правилам статьи 333.19 НК РФ.

Для признания приватизации недействительной срок исковой давности составляет от 1 года до 10 лет с даты регистрации новых прав собственности в государственном реестре недвижимости. Подробно этот вопрос рассмотрен в тематической публикации нашего сайта. Ничтожность доказывают по характерным признакам с момента заключения договора.

Судебная практика

По действовавшим до 11.08.1994 г. нормам в договоре с муниципалитетом о передаче квартиры не обязательно было указывать несовершеннолетних детей. Однако надо отметить ошибочность подобных решений. Возможно признание приватизации недействительной с учетом известной судебной практики. В частности, определена необходимость такого оформления только по письменному (нотариально заверенному) согласию родителей, опекунов, ООиП. Если подобный документ отсутствует, юридическую действенность соглашения можно оспорить.

К сведению! Письменное согласие необходимо до составления ДП от всех жильцов квартиры, в том числе и получивших недвижимость ранее в рамках программы приватизации.

Для получения положительного судебного решения о недействительности приватизации квартиры нужна тщательная предварительная подготовка. После внимательного изучения тематических норм законодательства надо продумать алгоритм действий. Правоту доказывают убедительными документальными подтверждениями. Чтобы исключить ошибки, пригодится квалифицированная помощь дежурного юриста нашего сайта.

Ставьте лайки, делайте репосты. В комментариях – рассказывайте о решенных проблемах, задавайте вопросы, сообщайте важные факты по теме статьи.

На нашем портале размещен цикл публикаций о признании сделок с недвижимостью недействительными. Ищите их по этой ссылке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector