Содержание

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Процесс продажи старой квартиры и покупки новой с целью улучшения жилищных условий может растянуться на неопределенный срок. Существенно ускорить его можно через использование схемы взаимозачета.

Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).

К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:

  • Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
  • Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
  • Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
  • Отсутствие неузаконенной перепланировки.

Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.

Возможные схемы

На рынке недвижимости предлагается несколько способов покупки жилья с зачетом имеющегося имущества:

  1. Классическая схема: продается квартира на вторичном рынке и покупается недвижимость в новостройке. В качестве последних часто предлагаются объекты с незавершенным циклом строительства, соответственно требуется решить вопрос проживания до момента сдачи дома. Если вырученной суммы не хватает, доплата вносится единовременным платежом или оформляется рассрочка. В некоторых случаях можно обойтись без доплаты (например, при покупке на начальных этапах строительства, когда предлагается минимально низкая цена 1 м²).
  2. Без «вторички». В схеме участвует только первичная недвижимость. Причинами могут быть необходимость расширения жилплощади, смены района проживания или желание получить прибыль. С переходом на новые стадии строительства увеличивается цена за 1 м², поэтому продажа жилья в построенном доме (приобретенного ранее, например, на стадии котлована) и инвестирование в новые проекты может приносить неплохой доход.
  3. С привлечением ипотеки: продается свое жилье, а новое приобретается не только за счет выручки, но и с добавлением ипотечного кредита. Среди недостатков схемы: ограничение по выбору (кредит можно получить только по аккредитованным банками новостройкам) и необходимость для покупателя соответствовать определенным критериям, чтобы банк одобрил предоставление кредита.

Отличие взаимозачета от обмена

Оба термина не являются юридическими, поэтому судить об их отличиях можно, исходя из случаев их употребления по отношению к сделкам с недвижимостью. Разница заключается в следующем:

Физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (продавец в лице застройщика или АН)

Продаваться может жилье на вторичном или первичном рынке, покупается – в новостройке

Участвуют только объекты вторичного рынка

В большинстве случаев требуется определенная доплата за новый объект (в виде единовременного платежа или рассрочки)

Объекты имеют равнозначную стоимость, поэтому денежные суммы фигурируют только в договоре

Взаимозачет квартиры на новостройку

Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:

  • является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
  • планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
  • присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
  • имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).

Порядок действий

Реализация зачетной схемы включает следующие этапы:

  • Выбор квартиры в новостройке, соответствующей желаемым параметрам. Обращаться лучше в крупные агентства недвижимости, которые сотрудничают с разными застройщиками и, соответственно, готовы предложить для покупки множество объектов с разными характеристиками.
  • Оценка имеющегося жилья и выставление его на продажу. Процедуру проводят специалисты АН (застройщика), они же используют все доступные рекламные каналы для скорейшей реализации недвижимости. Иногда для ускорения реализации предлагается немного снизить цену объекта (до 5%).
  • Бронирование квартиры в новостройке с фиксацией ее стоимости на определенный период (от 1 до 3 месяцев). Для этого вносится установленная сумма аванса и подписывается договор бронирования. Иногда предлагается увеличение срока вплоть до 12 месяцев, но в таких случаях исключается возможность зафиксировать стоимость объекта.
  • Продажа имеющегося жилья в течение срока бронирования. Как только находится покупатель, подписывается договор купли-продажи (ДКП) и оформляется переход права собственности.
  • Приобретение нового жилья. Вырученные от реализации деньги поступают напрямую застройщику в счет взноса за новостройку. В зависимости от стадии готовности многоквартирного дома заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или ДКП. После сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи и оформляется право собственности в Росреестре с уплатой госпошлины 2000 руб.

Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
  • Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
  • Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
  • Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

  1. Бронирования новой квартиры.
  2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
  3. ДКП вторичного жилья.
  4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

    Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

Налог при продаже

Деньги от продажи недвижимости приравниваются к доходу, с которого должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от его уплаты возможно при:

  • Достижении минимального срока владения: 3 года при получении по результатам безвозмездных сделок (дарения, наследования) или 5 лет – иными способами (в том числе посредством купли-продажи). Для недвижимости, приобретенной до 2016 г., минимальный срок равен трем годам.
  • Стоимости менее 1 млн. руб.
  • Отсутствии дохода от сделки: когда цена продажи соответствует цене приобретения ранее (при наличии подтверждающих документов).

Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов вправе уменьшить свой доход (согласно ДКП) на сумму стандартного налогового вычета 1 млн. руб. или расходов, связанных с покупкой жилья ранее и подтвержденных документально.

Налоговый вычет при покупке

При приобретении недвижимости государство дает возможность использовать имущественный вычет – компенсацию по ставке 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. руб. Таким образом, максимально допустимая к возврату сумма составляет 260 000 руб. (2 млн.*0,13). Право на ее получение имеют граждане РФ, получающие официальную заработную плату, с которой в бюджет отчисляется НДФЛ или другие виды дохода, облагаемого по ставке 13%.

Принцип взаимозачета

Вместо необходимости дважды обращаться в налоговую службу сначала за перечислением НДФЛ, потом – за его возвратом, разрешается совместить обе процедуры и применить два вычета одновременно (согласно Письма Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-115)

  1. Для продавца: «стандартный» вычет или в размере расходов.
  2. Для покупателя: 13% от расходов на покупку, но с суммы не более 2 млн. руб.

Наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:

Читать еще:  Как расторгнуть договор подряда в одностороннем порядке

Указанная выше схема взаимозачета налога действует при выполнении следующих условий:

  • Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
  • Продажа и последующая покупка совершены в рамках одного налогового периода (1 января-31 декабря текущего года). В остальных случаях налогоплательщик обязан сначала оплатить налог с продажи недвижимости, а затем – обращаться за возмещением НДФЛ (при наличии такого права).
  • Гражданин ранее не заявлял о получении налогового вычета или использовал его не в полном объеме.

Поскольку сделки проходят в один год, для отчетности перед налоговой службой можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее следует подавать в обязательном порядке, даже если по итогу зачета налогоплательщик фактически не будет вносить никаких платежей. Отчет подается по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Например, при использовании зачетной схемы в 2019 году, декларация подается до 30 апреля 2020 года. Дополнительно предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Система взаимозачета при приобретении жилья заключается в быстрой продаже своего имущества и покупке жилого или нежилого помещения на вырученные деньги. Зачастую жилье обменивают на новое. В сделке, как правило, участвуют юридические лица.

Рассмотрим подробнее о данной схеме покупки квартиры и обозначим все важные нюансы.

Содержание статьи:

Система взаимозачета при покупкепродаже жилья – плюсы, минусы взаимозачета

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин». Второе понятие означает, что компания выкупает в срочном порядке старую недвижимость клиента по заметно сниженной цене. А вот покупка по взаимозачету похожа на обмен.

Обычно сделка совершается с двумя владельцами квартир, когда собственником старой квартиры выступает физическое лицо, а продавцом новой недвижимости — застройщик, юридическое лицо.

Не так часто россияне прибегают к сделке со взаимозачетом. Причина малой распространенности — в том, что граждане отдают предпочтение обычной сделке, которая приносит продавцу рыночную выручку, без каких-либо гарантий и дополнительных доплат. Кроме того, отсутствие жилья у граждан при покупке нового (например, ипотечного) также влияет на применение схемы по сделке с взаимозачетом.

У системы взаимозачета при покупке или продаже жилья есть определенные преимущества:

  1. Продавец может относительно быстро получить денежные средства на новое жилье.
  2. Продавец не будет выплачивать проценты по кредиту, выставляя собственную квартиру в залог.
  3. Крупные риелторские компании объединяют такие сделки по регионам РФ.

У сделки таким способом есть и недостатки, к ним относят:

  1. Большие финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.
  2. На время строительства новой недвижимости продавец должен решить вопрос с пропиской и проживанием. Учитывайте срок возведения дома и сдачу в эксплуатацию.

Обратите внимание, что квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, как правило, предлагают купить в объектах с незавершенным циклом строительства.

Этот нюанс можно отнести к минусам. Но для кого-то это не создаст проблем, если покупатель решил, где проживать и куда прописываться на время строительства.

Требования к недвижимости, которая принимается в зачет, оценка стоимости

К зачету может быть отнесена практически вся недвижимость.

Главное, чтобы были соблюдены такие требования:

  1. У продавца должны быть оформлены права собственности на старый объект недвижимого имущества.
  2. На имуществе не должно быть обременений.
  3. Срок владения имуществом должен быть не менее 3 лет.
  4. В жилье не было совершено незаконных перепланировок. Обязательно их узаконивать.

Обычно сделку проводит риелтор. Он же решает вопрос с оценкой старой квартиры. Заметьте, что оценивать недвижимость будут профессиональные оценщики, которые будут смотреть на технические и эксплуатационные характеристики объекта.

Более того, специалисты должны будут провести выборку аналогичного жилья в районе, где продается старый объект продавца. На основании стоимости всех объектом определяется окончательная цена имущества.

Кстати, риелторы, опираясь на заключение оценщиков, должны предложить купить недвижимость не по обозначенной цене, а заметно ниже. Размер дисконта может достигать 70-80% для отличных квартир в хорошем районе.

Схемы покупки квартиры с взаимозачетом старого жилья

Рассмотрим схемы приобретения жилья с взаимозачетом подробнее.

Схема 1. Обычная быстрая сделка

Продавец реализует старое жилье, находившееся в его собственности, а затем получает средства и покупает новую квартиру.

Читать еще:  Если наниматель съезжает раньше срока

В случае, если некоторой суммы не хватает, он оформляет рассрочку и доплачивает деньги, согласно договоренности с первоначальным владельцем квартиры.

Схема 2. Ипотечный кредит с залогом

Собственник жилья оформляет ипотечный кредит с залогом, которым и выступает его жилье. После оформления залога он может заключить договор на приобретение квартиры.

Денежные средства, полученные от продажи жилья, должны быть перечислены банковской организацией на счет продавца квартиры. Затем гражданин может полностью покрыть кредит, добавив из собственных средств недостающую сумму.

Схема 3. Покупка жилья у застройщика

Согласно данной схеме, продавец реализует свое старое жилье и приобретает квартиру в новом доме. Особенно часто сделка происходит без проблем, если объект был сдан в эксплуатацию или находится на стадии законченного строительства.

Можно изначально забронировать квартиру в новом доме, внеся залог, до того момента, пока не продастся старое жилье покупателя. Сделка будет считаться заключенной, когда покупатель переведет всю сумму за новое жилье застройщику.

Схема 4. Оформление дисконта и выкуп

Крупные компании могут выкупить квартиру с дисконтом. После они могут продать квартиру дороже.

Схема 5. Заключение трех договоров

Покупатель может продолжать жить в реализуемом жилье, но своевременно забронировать новый объект недвижимости.

При этом ему придется оформить 3 договора:

  1. Первый документ необходим для покупки квартиры с отсрочкой платежа, — до того момента, пока объект не сдадут в эксплуатацию.
  2. Второй договор будет заключен с третьим лицом и подтвердит факт продажи своего жилья.
  3. Третий договор — договор аренды. Он, как правило, заключается покупателем и подразумевает, что продавец будет проживать в старом жилье и освободит его, как только приобретет новую квартиру.

Какой схемой воспользоваться — решать вам. Все схемы законны, и в них могут участвовать юристы, нотариусы.

Если вы не знаете, как лучше продать вашу недвижимость — не спешите бежать в риэлтерскую компанию. Достаточно обратиться к нашим высококвалифицированным юристам. Они помогут разобраться с документацией и подскажут, какие договора и с кем выгоднее заключать.

Взаимозачет при покупке жилья в новостройке без вторички

Безусловно, приобрести новое жилье в новом доме от застройщика возможно при сделке с взаимозачетом.

Здесь два варианта:

  1. Вы продаете свое старое жилье и покупаете на вырученные средства новую квартиру.
  2. Вы обмениваете новое приобретенное жилье на квартиру в построенном доме. Конечно же, по характеристикам новый объект может быть лучше. Вариант обмена с доплатой тоже стоит учитывать.

Зачастую граждане занимаются перепродажей или обменом, так как новостройки — это отличный инструмент для инвестиций. В зависимости от того, на какой стадии строительства находится дом, будет меняться и стоимость квадратного метра в нем. Поэтому, ища выгоду, многие частные инвесторы перепродают купленные квартиры.

Если вы хотите приобрести новую квартиру, но продать при этом жилье, которое недавно приобрели, до подписания всех разрешительных документов у застройщика — вам никто не запретит это сделать.

В результате вы сможете обменяться на новое комфортное жилье без каких-либо доплат, либо с минимальными вложениями. Выгода очевидна.

Взаимозачет при покупке квартиры и ипотека – возможно ли это?

Схема приобретения ипотечного жилья также возможна при взаимозачете. Покупатель, прежде всего, продает свое старое жилье — и бронирует в новостройке новую квартиру. Также параллельно он собирает документацию в банковскую организацию для того, чтобы ему предоставили ипотечный кредит на выбранную квартиру.

Заметьте, что обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно. Причина в том, что большинство кредитных организаций заключают договора не со всеми застройщиками. Получив одобрение в банке, вы сможете убедиться — будет ли застройщик взаимодействовать с банком.

Кстати, в банке вы можете попросить список домов с адресами, на которые могут выдать ипотеку.

Как только на старое жилье находится покупатель, и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.

После этого покупатель переводит денежные средства от продажи старого жилья на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.

Воспользоваться ли этой схемой — решать вам. Плюс заключается в том, что отсутствует срочность продажи жилья. А минус — в ограничении по выбору жилья и требованиях к клиенту от банковской, кредитной организации.

Риски при покупке жилья взаимозачетом – как их избежать, выбрать наиболее безопасную схему

Рисков в данной сделке предостаточно.

Перечислим их:

  1. На новое жилье, особенно которое приобретается в новостройке, будет расти цена, пока старое жилье продается.
  2. Вероятность не возврата аванса, который покупатель вносит за новое жилье. Сделка может не состояться по многим причинам, и даже не поможет заключенный договор с застройщиком. Деньги, переданные в качестве аванса за квартиру в новостройке, попросту застройщик может не вернуть.
  3. Затянуться сроки строительства. Это обычное явление, особенно, если покупатель приобретает квартиру в новом доме на ранних этапах строительства.

Для того, чтобы минимизировать риски, необходимо внимательно изучать документацию на объект недвижимости и фиксировать передачу денежных средств документально, письменно.

Поскольку все сделки с взаимозачетом сложны, и возникает множество вопросов, — не пренебрегайте помощью юристов. Они помогут разобраться со спорными ситуациями.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Зачет при покупке квартиры

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье. Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок. Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры. Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Правильно в данной ситуации поступить так:

  • заплатить 13% НДФЛ с продажи вашей недвижимости;
  • оформить налоговый вычет с покупки новой квартиры.

При этом на оба эти действия распространяются льготы и ограничения как при обычных сделках, в частности:

  • если недвижимость была в собственности более 5 лет, платить налог с ее продажи не нужно;
  • если помещение продано менее, чем за 1 000 000 рублей, налог с ее продажи также не нужно платить;
  • если вы приобрели у близкого родственника, вы теряете право на налоговый вычет с покупки этой квартиры.

Если вы не уверены, нужно ли подавать декларацию и уплачивать какие-либо налоги по завершении вашей альтернативной сделки, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.

  1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
  2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
  3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
  4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Покупка и продажа квартиры по взаимозачету: плюсы и минусы способа

Взаимозачет – это одновременная процедура покупки новой квартиры и продажи старой. Денежные средства, которые были выручены за старое жилье, полностью покрывают расходы при покупке нового. Застройщики очень часто предлагают обмен старой недвижимости на ту, которая располагается в новостройке. Но, взаимозачет при продаже не учитывает внесение дополнительных денег, то есть ту разницу, которая составляет между старой квартирой и новой. А этот факт, в свою очередь, очень часто является препятствием для лиц, мечтающих переехать.

Процедура взаимозачета

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

  1. Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
  2. Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
  3. Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
  4. Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
  5. Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.

Налоговый вычет при продаже и покупке

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2019 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок. То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов. По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

  1. При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
  2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.

Налоговый Кодекс регулирует налоговый период, вычеты и иные выплаты, связанные со сменой жилья.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”купить квартиру по взаимозачету” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Минусы и плюсы взаимозачета

Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:

  • проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
  • обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
  • лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
  • достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2019 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.

К достоинствам данной процедуры относится:

  • помощь компании в поиске покупателя на квартиру лица, приобретающего недвижимость у партнера застройщика;
  • полное юридическое сопровождение всех сделок.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Лицу, также потребуется найти банк, в случае, когда у него не имеется денежных средств на оплату разницы между жильем, для того, чтобы оформить ипотечный кредит. А ведь от них может поступить отказ, поэтому определенную сумму нужно всегда иметь при себе.

Процедура взаимозачета при продаже и покупке квартиры, становится все более популярной среди граждан в 2019 году. Связано это с большим количеством новостроек, которые появляются в различных городах и желанием застройщиков быстрее реализовать недвижимость.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector