Содержание

Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В статье мы разъясним нюансы, которые имеет предварительный договор купли-продажи недвижимости, и зачем подписывается этот документ. Норм, которые обязывают подписать предварительное соглашение, Гражданский кодекс не содержит.

Однако мы советуем заключить договор о намерениях, чтобы ваш контрагент не смог отказаться от выполнения обязательств. Аванс – это доказательство, что стороны действительно решили оформить сделку.

Важно правильно составить договор о намерениях, предусмотреть основные условия будущей сделки. Когда стороны забывают о предписаниях ГК РФ, появляется риск, что сорвется основная сделка.

Содержание предварительной договоренности

Стороны обговаривают условия сделки. Из содержания соглашения должно следовать, какие установлены условия для подписания основного договора. Содержание соглашения зависит от предмета договоренности. Свои нюансы имеет заключение соглашения о покупке недвижимости.

7 важных сведений соглашения о намерениях:

  1. Где и когда подписан договор.
  2. Данные паспортов и сведения о прописке продавца и покупателя.
  3. Площадь и адрес квартиры.
  4. Документы на право владения имуществом.
  5. Стоимость недвижимости.
  6. Размер предварительной оплаты.
  7. Обязанности продавца и покупателя.

Соглашение можно дополнить другими пунктами, отражающими интересы сторон.

Совет. Не устанавливайте предоплату в большом размере. Если ваш контрагент откажется от сделки, вы не сможете его обязать.

Верховный суд прояснил ситуацию. Если покупатель уплачивает существенную сумму, это уже не предварительный договор, а основной. Какая сумма является существенной, а какая нет, судья определяет в каждом случае индивидуально.

Приведем пример. Петрова нашла покупательницу на свою квартиру. Стороны составили предварительное соглашение. Указали, что покупатель вносит один миллион за продаваемую квартиру в качестве задатка.

Стоимость недвижимости составляет три миллиона рублей. Покупательница Иванова нашла для себя другой вариант и отказалась от сделки. Сможет ли Петрова защитить свои права?

Ответ. Если суд посчитает сумму в размере один миллион существенной, то соглашение не будет считаться предварительным. Петрова не сможет защитить свои интересы.

Тонкости составления соглашения

По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.

Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.

5 советов о составлении предварительной договоренности:

  1. Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
  2. Указать технические характеристики квартиры.
  3. Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
  4. Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
  5. Указать, какой суд будет рассматривать споры.

Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.

Зачем нужна предоплата?

Предоплата подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Цель предоплаты одна, а последствия разные:

  • Продавец возвращает аванс, если сделка не состоялась. Покупатель забирает свои деньги и не несет материальной ответственности, если не выполнил принятые обязательства. Исключение составляют случаи, когда стороны обговорили иные условия.
  • С задатком все обстоит иначе. Если покупатель отказывается вносить вторую часть суммы, внесенные средства продавец забирает. Если продавец разрывает договоренность, то возвращает покупателю двойную сумму. Полагаем, что задаток является весомым стимулом для заключения основной договоренности. Задаток – это инструмент, который позволяет сторонам контролировать друг друга.

Приведем пример. Петрова Лидия Валерьевна и Смирнова Ольга Николаевна договорились о сделке. Петрова покупает квартиру у Смирновой. Стороны для закрепления устной договоренности подписали предварительное соглашение. Регистрация документа согласно закону не требуется.

По условиям соглашения покупатель передает продавцу задаток в размере сто пятьдесят тысяч рублей. Если Петрова по каким-то причинам откажется от покупки, сто пятьдесят тысяч рублей так и останутся у Смирновой. Если Смирнова передумает продавать квартиру, ей придется выплатить Петровой триста тысяч рублей. Поэтому задаток является весомым аргументом для заключения сделки, не так ли?

Сделка, связанная с покупкой жилой недвижимости считается заключенной только с момента регистрации. Специалисты Росреестра ведут регистрационный учет. Условие о задатке мы рекомендуем внести именно в предварительную договоренность. Этот документ регистрировать не нужно. Поэтому договоренность о задатке будет иметь юридическую силу.

Задаток более выгоден для покупателя. Риск возврата двойной суммы стимулирует продавца выполнить свои обязанности и заключить основную сделку.

Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?

Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.

Расторжение договора происходит в судебном порядке.

На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.

6 важных фактов о предварительном договоре:

  1. Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
  2. Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
  3. Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
  4. Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
  5. Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
  6. Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.

Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.

Покупатель вернул свои деньги

Защитил истца Санкт-Петербургский городской суд. Решение принято в апелляции (дело № 2-9506/2016).

Суть дела. Стороны заключили договоренность об основной сделке. Покупатель выплатил аванс в размере двести тысяч рублей. Продавец передумал. Продал имущество другому человеку. Покупатель отстаивал свои права через суд.

Суд обязал ответчика вернуть истцу аванс и компенсировать расходы по оплате пошлины.

Застройщик отдал дольщику задаток в двойном размере

Краснодарский краевой суд решил, что виновата строительная компания. Решение вынесла апелляция (дело № 33-32557/2016).

Суть спора. Гражданин заключил со строительной компанией предварительный договор купли-продажи недвижимости. Но застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Обманутый дольщик обратился в суд и потребовал вернуть задаток, внесенный по договору в двойном размере.

  • Стороны не дали четкого определения, что сумма, вносимая покупателем, является именно задатком.
  • Поскольку возникли сомнения, является сумма авансом или задатком, деньги считаются авансом. Статья 380 Гражданского кодекса установила, что в случае сомнения в предназначении платежа, сумму нужно считать авансом.
  • Учитывая изложенное, ответчик должен вернуть истцу сумму аванса, внесенную по договору.

Агентство вернуло покупателю предоплату с процентами.

Справедливость восстановил Московский городской суд

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

Суд встал на сторону истца. Сделка не состоялась по вине ответчика. Ответчик должен вернуть истцу внесенные средства, а также выплатить проценты за пользование чужими деньгами.

В каких случаях имеет смысл отказаться от заключения предварительного соглашения?

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

Он попадает под сферу действия Закона «Об участии в долевом строительстве», получает юридическую силу после регистрации в Минюсте. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не в полной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Пример заполнения договора о намерениях

Дата и место подписания договоренности

Образец: г. Москва, 25 января 2016 года.

Сведения из паспорта и регистрация сторон

Пример: Виноградов Григорий Васильевич, паспорт серия 26 23 номер 567894, выдан ОВД «Преображенское» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 70, кв. 25, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Моряков Николай Владиславович паспорт серия 26 21 номер 562478, выдан ОВД «Сокольники» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Краснохолмская, д. 45, кв. 15, именуемый в дальнейшем «Покупатель» подписали договор на следующих условиях».

Предмет договоренности

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Документы, которые подтверждают, что продаваемый объект действительно принадлежит Продавцу

Пример: «Право владения Продавца подтверждается свидетельством о праве на наследство № 78 АБ 45 06, выданным 23 апреля 2014 г. нотариусом города Москвы и свидетельством о праве собственности 43-АБ 223458, выданным УФРС г. Москвы 25 июня 2014 года».

Цена сделки

Пример: «Стоимость квартиры составляет 6 750 000 (Шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Условие о предварительной оплате

Пример: «Во исполнение настоящей договоренности соглашение Покупатель вносит 150 000 (Сто пятьдесят) тысяч рублей».

Обязанности сторон

Пример: «После подписания договора о намерениях Продавец перестает предлагать свое имущество третьим лицам. Покупатель не имеет права отказаться от покупки квартиры. Если Покупатель отказывается от сделки, аванс остается у Продавца».

Подписи сторон

Читать еще:  Договор на выполнение функций технического заказчика образец

Заключение

Так нужно ли подписывать предварительное соглашение? Практика показывает, что нужно. Документ помогает защитить интересы обеих сторон. Если документа нет, вы ничего не сделаете, если контрагент откажется от сделки. Поэтому советуем для собственного спокойствия подписать предварительный договор с учетом требований закона.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Автор документа

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи недвижимости

город ___________________ «_______»_______________________20___г.

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

(квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

общая жилая кухня

объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.2 Продавец заявляет что:

3.2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

(включен/ не включен)

3.2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.2 Расходы оплачивают:

4.2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему — Покупатель;

4.2.2 подготовка проекта Основного договора — Покупатель;

4.2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу: _____________________________________________________________ При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.
Читать еще:  Исчисление срока исковой давности по гражданским делам

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

Перечень документов

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

Сделка с обременением

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Где заключают?

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка ответственная, поэтому требует основательной проработки. Кроме того, обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца. Для фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов оформления.

В чём суть предварительного договора?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это документ, в котором расписываются намерения и обязательства сторон для проведения сделки в будущем, а также стоимость объекта. Отдельным разделом прописывается ответственность каждой стороны при условии нарушения договорённости. Этот вид соглашения не регистрируется в госорганах учёта, но имеет правовой статус при рассмотрении разногласий, если данные обязательства одной из сторон не выполнены.

Нередко предварительный договор является основанием для перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки, когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того ПДКП служит гарантом, что выбранная недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет юридическую силу до момента подписания основного документа.

Важно! Преддоговор не является обязательным для передачи денег или квартиры.

Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена. Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать нормативной базе ст. 429 ГК РФ. При неправильном оформлении он признаётся недействительным. Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что позволит проверить правильность его составления. Перед подписанием можно скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него дополнительные условия сделки.

Виды предварительного договора

ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

  • между дольщиком и застройщиком;
  • по ипотеке и государственному субсидированию;
  • с внесением залогового аванса.

Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

С застройщиком

Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ. Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре. Существует риск потери денег при подписании ПДКП!

В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

Читать еще:  Больничный с последующим увольнением без отработки

Ипотечная программа

При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица. Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

  1. Письменное согласие владельца продать недвижимость.
  2. Стоимость и временные промежутки сделки.
  3. Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.

Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

При внесении аванса

Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

Всегда существовало правило: Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в двойном размере.

В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

Типовая форма договора

В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

Совет! Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

  1. Описание предмета купли-продажи: метраж, адрес нахождения, количество комнат, кадастровый номер, количество и особенности комнат и другое.
  2. Указание даты предполагаемой сделки. Учитывается время, необходимое на получение дополнительных документов, оговариваются сроки.
  3. Обязанности сторон. Основным моментом прописывается тот факт, что продавец намерен продать, а покупатель приобрести рассматриваемый объект сделки.
  4. Описание процедуры передачи денежного залога. С этого момента продавец больше не имеет права выставлять недвижимость на продажу. Аванс оговаривается заранее, но он не может превышать 10% общей стоимости. Чаще всего сумму назначает продавец. Оговариваются условия возврата залога, если одна из сторон нарушила соглашение, подобрав для себя лучший вариант. При наличии нескольких собственников каждый должен написать расписку собственноручно о полученной сумме и времени получения.
  5. Определение цены продаваемого объекта, которая не меняется после подписания документов.
  6. Описание процедуры оплаты. При безналичном переводе указываются банковские реквизиты представителей обеих сторон. Если оплата производится с рассрочкой платежа, то расписывается график внесения и размер сумм.
  7. При наличии зарегистрированных других лиц продавец должен точно сформулировать сроки выписки и этот момент должен быть зафиксирован в документе.

Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для каких целей составляется предварительный документ

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.

При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:

  • сроки заключения основной сделки;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • размер задатка, который покупатель передает продавцу.

ВАЖНО! Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.

Содержание документа

Предварительный договор купли-продажи имеет стандартную форму и в

  • обязательном порядке включает в себя следующие пункты:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру в том же виде, в котором она была представлена при осмотре;
  • обязанность покупателя в оговоренные сроки и в полном объеме передать собственнику недвижимости денежные средства, равные стоимости приобретаемого жилья;
  • информацию о государственной регистрации недвижимости;
  • сведения о внесенной сумме аванса или задатка;
  • итоговая стоимость сделки с недвижимостью (с указанием возможности/невозможности изменения цены при определенных обстоятельствах);
  • дата заключения итогового договора;
  • способ внесения оплаты за квартиру;
  • порядок передачи недвижимости новому собственнику;
  • подтверждение от собственника квартиры (либо его доверенного лица) о том, что недвижимость не имеет обременений.

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью. Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки. Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector