Содержание

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий

В первую очередь, этот вопрос волнует людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.

В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно оспорить договор на проданную или купленную квартиру и что для этого сделать.

Узнайте кто имеет право оспаривать сделку купли продажи недвижимости и каков алгоритм действий в этой процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?

  • В первую очередь, договор могут оспорить собственники. При этом, неважно, единоличный собственник спорит, или собственник доли.
  • Вторыми по списку, стоят родственники. Они так же могут оспорить договор, в ограниченном количестве случаев.
  • Третьим, кто может оспорить такой договор, является государство, которое представляют различные государственные органы.
  • И четвертым участником спора могут быть кредиторы продавца, которые не получили своих денег.

Как видите, круг лиц, которые вправе оспорить договор, достаточно широк. Даже после регистрации договора в органах Росреестра, когда новый собственник уверен, что все прошло успешно, оспорить договор, тем не менее, можно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой. Есть два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки- это сделки, которые являются действительными, пока их кто-либо не оспорил и суд не признал их недействительными.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае. Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения.

Оспоримые соглашения

  • В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

  • Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
  • Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
  • Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

    В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

    Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

    Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

    • В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
    • Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
    • Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
    • Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

    Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

    Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.
    В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

    Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

    Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

    Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.

    Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.

    Алгоритм действий

    Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

    • Во-первых, надо понимать, по какому из оснований, вы можете оспорить договор. Эти основания описаны выше, а поэтому надо понять, какое из них в договоре есть.
    • Во-вторых, необходимо определить, входите ли вы в круг людей, которые вправе оспаривать сделку по выбранному основанию. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно чужим человеком, даже если он желает блага подростку.

    Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:

    1. В первую очередь, заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая совершение сделки. Такая выписка дороже, чем обычная, но она необходима.
    2. Следующим этапом, будет обращение к сторонам, с просьбой предоставить договор. Возможно, одна из сторон согласится.
    3. Кроме того, придется собирать любые доказательства оснований иска, то есть тех нарушений, которые описаны выше (делают сделку ничтожной или оспоримой).

    Подача иска

    Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:

    • наименование суда, в который подается иск;
    • данные истца;
    • данные ответчика;
    • обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
    • сами исковые требования.

    Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

    В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.

    Судебное разбирательство

    Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.

    Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).

    Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.

    Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

    Реализация решения и как обжаловать вердикт?

    После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.

    Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.

    Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.

    В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

    Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

    Основания для признания сделки недействительной

    Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

    То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

    Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

    Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

    Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

    • не получено согласие супруга;
    • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
    • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
    • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
    • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
    • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
    • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
    • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

    Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

    Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

    Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

    • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
    • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
    • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
    • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

    Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

    Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

    Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

    Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

    Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

    Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

    • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
    • подробно изучите историю квартиры;
    • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

    Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


    Как признать недействительным договор купли-продажи:

    Споры по оплате

    При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

    • расписка;
    • банковская выписка;
    • соглашение об аренде ячейки;
    • соглашение об использовании депозита нотариуса;
    • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

    Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

    Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

    Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

    Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

    Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Как признать расписку договором купли-продажи?

    Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

    Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

    Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

    В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

    С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

    Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Покупка жилого помещения – событие, которое не всегда оказывается радостным. Ситуации бывают разные: может объявиться новый претендент на жилье, обнаруживаются большие долги за услуги ЖКХ или, например, покупатели тянут с оплатой. Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности. Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.

    Основания для отмены соглашения

    Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:

    • Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
    • Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
    • Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
    • Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
    • Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
    • Не были учтены интересы несовершеннолетних.
    • Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
    • Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
    • На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
    • Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).

    Образцы и бланки заявлений в суд которые вам будут необходимы:

    Если вы уже проиграли суд, то в течении 10 дней подайте аппеляцию в вышестоящую судебную инстанцию:

    Куда обращаться сторонам

    Если обе стороны согласны вернуть все, как было, они могут расторгнуть сделку полюбовно. Если один из участников не согласен, придется подавать иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

    В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.

    Особенности расторжения сделки

    Проще всего расторгаются сделки, заключенные до момента госрегистрации прав на недвижимость. В этом случае участники должны составить соглашение и направить его в Росреестр.

    Но нужно учесть, что расторгнуть можно только действующие соглашения. Если стороны формально выполнили свои обязанности, сделка будет считаться исполненной. Чтобы разорвать ее в добровольном порядке, достаточно произвести обратную операцию, когда покупатель продает жилплощадь ее бывшему владельцу.

    При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения. Если он продолжает отказываться или не отвечает совсем, можно обращаться в суд. Для таких действий есть определенные сроки давности:

    1. Когда дело касается оспоримых сделок, срок ИД составляет один год. Такими считаются сделки, ничтожность которых приходится доказывать через суд с предоставлением серьезных фактов. Считать сроки нужно с момента ознакомления с обстоятельствами, позволяющими оспорить соглашение.
    2. Если взаиморасчеты между сторонами не были произведены, сделка приобретает ничтожный, или фиктивный характер. Такое происходит, например, между родственниками, которые не намереваются заключить реальный договор. Данные соглашения разрешается оспорить в течение трех лет. Отсчет времени в данном случае ведется с момента подписания соглашения.
    3. В случае заявления о своих правах третьих лиц срок давности равен десяти годам. Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости. Бывают и другие случаи вступления в дело людей, имеющих право на часть жилой площади.

    Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально. Если возникла необходимость оспорить соглашение спустя 10 лет, можно обратиться к грамотному адвокату. Иногда удается доказать, что этот срок был пропущен по уважительным причинам.

    Полезное видео от юриста компании «Ордин и К» Одина Андрея Егоровича о том на что следует обращать внимание при заключении сделок с недвижимостью.

    Оспаривание сделок в банкротстве

    Не все знают, что сделки должника, которые он совершил за 3 года о подачи заявления о банкротстве, можно оспорить. Этим занимаются или кредиторы, или финансовый управляющий. Правда, доказать, что квартира должника продана с нарушением норм закона, бывает непросто.

    Суд придется убедить в том, что момент заключения сделки потенциальный банкрот знал о наличии долга и о своем плачевном финансовом положении. Кроме того, налицо должно быть явное злоупотребление должника своими правами. Это касается ситуаций, когда человек за короткий срок продает почти все ценное имущество, хотя его могло бы хватить для погашения задолженности.

    Убедить суд в том, что сделка оказалась мнимой, может несоответствие цены продажи квартиры и ее рыночной стоимости. Весомым аргументом будет и наличие доказательств того, что финансовые расчеты не проводились. Кроме того, сам факт заключения договора между должником и его родственником уже может вызвать подозрения.

    В идеале таких доказательств должно быть несколько. Также приходится убеждать суд, что сделка не просто являлась мнимой, но и была направлена на сокрытие квадратных метров от возможного взыскания.

    Поэтому на практике случаи оспаривания таких сделок встречаются нечасто. Как правило, это происходит, если долг составляет десятки миллионов рублей.

    Можно ли оспорить сделку после смерти продавца

    Оспорить сделку купли-продажи квартиры возможно и после смерти продавца. Право заявить о своих правах получают его наследники по закону или по завещанию. Соответственно при наличии претензий у покупателя они будут предъявляться к наследникам.

    Правда, нередко бывает, что к моменту открытия новых обстоятельств сроки давности уже истекают. Сбор доказательств тоже может занять немало времени и сил.

    Так, если надо доказать, что умерший участник сделки не отдавал отчет своим действиям, придется проводить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Если продажа по доверенности повлекла за собой нарушение прав второй стороны, можно попробовать поставить законность такой доверенности под сомнение. В то же время, например, доказать факт введения человека в заблуждение будет практически невозможно.

    Какие документы нужно собрать

    В перечень базовых документов, необходимых для обращения в суд, входят:

    1. Соглашение купли-продажи недвижимости.
    2. Квитанция об оплате госпошлины.
    3. Доказательства того, что продавец или покупатель предпринимали попытки уладить дело до суда.
    4. Исковое заявление. Его копию нужно оставить себе.

    В исковом заявлении должны содержаться данные сторон, обстоятельства, на основании которых человек просит расторгнуть договор, просьба признать соглашение недействительным. Также, как правило, стороны просят «оставить все как было»: вернуть прежнему владельцу его квадратные метры, а покупателю отдать деньги.

    Чтобы защитить свои права, придется приложить и дополнительные бумаги. Это может быть следующая документация:

    1. Свидетельства, подтверждающие право собственности.
    2. Бумаги в доказательство того, что оговоренная сумма была уплачена (квитанции, расписки).
    3. Решение суда о признании участника сделки недееспособным.
    4. Доказательства наличия обременений (выписка из ЕГРП).
    5. Если сделка совершена от лица ребенка, не достигшего 18 лет, понадобится паспорт несовершеннолетнего и соглашение, в котором нет подписи его родителей.

    Также можно приложить аудио и видеозаписи того, что участнику сделки угрожали. Если жилплощадь продавалась по доверенности, можно усомниться в достаточности полномочий доверенного лица.

    Какие бывают последствия

    Согласно ст.167 ГК в случае признания сделки недействительной она не должна нести юридических последствий. Таким образом, жилье будет возвращено законному владельцу, а деньги, если они были уплачены, вернут покупателю. Когда по каким-то причинам это сделать невозможно, должна быть выплачена денежная компенсация.

    В случае удовлетворения иска судом истцу нужно предоставить решение в Регистрационную палату, сотрудники которой внесут изменения в ЕГРП. Если суд постановил дополнительно взыскать деньги в пользу истца, можно получить исполнительный лист и предъявить его ответчику. Но обычно более эффективным оказывается обращение в ФССП.

    Если имело место мошенничество, правоохранительными органами будет возбуждено уголовное дело. При необходимости к участию в судебном разбирательстве привлекут сотрудников полиции.

    Поскольку споры с таким дорогим имуществом, как недвижимость, случаются нередко, специалисты рекомендуют заверять договора купли-продажи в нотариальной конторе. Нотариус вникнет в суть сделки, запросит документы для получения информации о ней, объяснит сторонам их права и обязанности. Таким образом, участники соглашения могут максимально себя обезопасить.

    Во многих случаях оспорить сделку купли-продажи недвижимости вполне реально. Поскольку признание договора недействительным – прерогатива суда, важно не пропустить сроки исковой давности.

    Кроме того, чтобы проблема была успешно решена, необходимо тщательно подготовиться к судебному разбирательству. Истцу придется представить веские доказательства своей правоты. Поскольку речь, как правило, идет о серьезной сумме, бывает полезно воспользоваться услугами опытного юриста.

    Также из видео полезным будет узнать о новых правилах в законе о недействительных сделках.

    Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю

    От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

    Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

    • Оспаривание сделки;
    • Признание сделки ничтожной;
    • Расторжение договора купли-продажи.

    Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

    Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

    Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

    От разрыва договора страдает покупатель

    Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

    У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

    Сделки в группе риска

    Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

    1. Нарушения при приватизации

    Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

    От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

    Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

    2. Квартира полученная в наследство

    Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

    3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

    Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

    Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

    4. Продавец — пожилой

    Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

    Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

    5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

    С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

    Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

    Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

    6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

    Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

    7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

    Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

    О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

    8. Продаётся квартира, полученная в подарок

    Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

    9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

    Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

    10. Продажа по доверенности

    Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

    Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

    Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

    11. Покупка доли квартиры

    Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

    Три степени защиты от оспаривания сделки

    При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

    Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

    Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

    Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

    На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/

    Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

    Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

    Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

    Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

    Основания для отмены сделки

    Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

    Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

    Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

    Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

    • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
    • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
    • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
    • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
    • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

    Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.

    Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

    Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

    Сроки давности

    С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

    Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

    • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
    • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
    • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

    В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

    Чем подтвердить недействительность сделки

    Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

    • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
    • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
    • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
    • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

    Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

    Куда обращаться с иском для отмены сделки

    Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

    Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

    При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

    Документ должен включать в себя следующие данные:

    • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
    • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
    • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
    • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
    • Просьбу об установлении недействительности сделки.
    • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

    Последнее очень важно сформулировать грамотно.

    Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

    Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

    Разбирательство в суде

    Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

    Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

    Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.

    В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

    Читать еще:  Договор на поставку технической воды образец
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector