Содержание

Договор ЖСК при покупке новостройки риски

Договор ЖСК при покупке новостройки и связанные с ним риски

Тот, кто собирается приобрести недвижимость, наверняка, слышал о возможности покупки квартир в новостройках через ЖСК. Причем условия предлагаются весьма заманчивые. Но, прежде чем решаться на покупку, безусловно, следует выяснить подробности о ЖСК, особенности и правовые аспекты системы.

Что представляет собой договор ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением лиц, целью которого служит возведение жилого здания и последующее управление. Фактически это общество, которое кредитует строительство. Но такая форма приобретения жилья не очень распространена в России. И этому имеется вполне логичное объяснение. Несмотря на привлекательные цены, риски сделки являются чересчур высокими. Но обо всем по порядку.

Решаясь на покупку новостройки подобным путем, с ЖСК заключают договор. Законом не предусмотрена определенная форма. Однако есть стандартные пункты, которые должны присутствовать обязательно, а некоторые из них – изучены особенно тщательно, в том числе, путем сверки с иными источниками. К таковым относятся следующие.

  1. Проверяют реквизиты ЖСК, застройщиков, руководство, репутацию организаций, не имелось ли судебных тяжб в последние два – три года и отзывы людей в интернете.
  2. Изучают компанию на предмет того, не находится ли она на этапе финансового оздоровления или нет ли допущения к банкротству.
  3. Не имеется ли у председателя ЖСК других начатых объектов строительства. Бывает, что организация берется за несколько зданий, после чего стройка замораживается.
  4. Этажность и площадь будущей квартиры должны быть обязательно внесены в договор.
  5. Изучают возможные риски пайщика, если строительство по тем или иным причинам будет сорвано. В документе прописывают последствия для члена кооператива при невозможности передачи помещения.
  6. Нужно, чтобы в договоре прописывался пункт возможного повышения квадратных метров. Лучше, если соответствующее решение будет приниматься на общем собрании.
  7. Проверяют, сколько денег будет удерживаться ежемесячно на деятельность ЖСК.
  8. Данные по участку, а именно кадастровый номер, собственность и иную информацию стоит проверить в официальных государственных источниках. Нередко проблемы строительства начинаются из-за земельного участка.
  9. Следует разобраться, есть ли у ЖСК разрешение на строительство – без него не имеет смысла заключать договор, так как в этом случае стройка просто не может быть начата.

В отличие от ДДУ или договора долевого строительства, данный договор не подлежит регистрации в Росреестре, и вступает в силу сразу же после подписания. Поэтому, перед тем, как поставить подпись, следует максимально изучить всю информацию.

Справка ЖСК, как документ подтверждающий право собственности на квартиру

По закону право собственности покупатель получает, когда полностью выплатит пай. После этого, а также введения дома в эксплуатацию кооперативом выдается справка, где подтверждается факт оплаты всей суммы. Владелец получает документ в течение 10 дней (рабочих).

Справку выдают по требованию после подписания акта приема-передачи помещения, а также заключения отдельного договора об управлении. Она служит дополнительным обеспечительным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение.

Преимущества и недостатки

Основной плюс в покупке жилья, предлагаемым ЖСК, заключается в пониженной цене на квартиру. Приобретение по ДДУ обойдется дороже.

Объясняется это тем, что взносы, оплачиваемые пайщиками в ЖСК, не облагаются налогом, размер которого в случае с долевым участием равен 18%. Кроме того, в ЖСК могут привлекаться деньги на самых ранних стадиях строительства, что позволяет участникам инвестировать меньшие средства.

Возникает вопрос: почему же приобретение жилья данным способом практически не распространено в стране?

  1. Первым и основным минусом сделки является необязательность госрегистрации. Из-за этого пайщики не защищены от таких нарушений со стороны ЖСК, как, например, двойные продажи.
  2. Им придется нести дополнительные расходы, если это потребуется в ходе строительства.
  3. Члены кооператива не имеют право расторгнуть договор, а могут лишь выйти из него в одностороннем порядке (при этом, чаще всего, им приходится платить штрафы).
  4. Не могут пайщики и потребовать возместить убытки при долгострое, а также компенсировать моральный ущерб.

Таким образом, недостатки покупки квартиры по схеме ЖСК показывают опасность, которой подвергнут себя люди, подписав соответствующий договор.

Основные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме ЖСК

Приобретение жилья в данном случае сопряжено с разного рода рисками. Прежде всего, они связаны с тем, что участники ЖСК фактически не защищены законом при некачественном проведении строительства или несоблюдении его сроков. В ЖК РФ предусмотрено лишь основание получения квартиры, в качестве которого выступает членство в кооперативе. Остальные же условия содержатся в документах конкретной организации, в соответствии с которыми и осуществляется регулирование.

Обычно, при вступлении нового участника договор и устав компании уже разработан. Поэтому последний не вносит коррективы, а может лишь подписать тот вариант, который ему предлагается. С точки зрения безопасности лучшими документами являются иные формы договоров – ДДУ, предварительные соглашения, так как они регулируются специальными законами. Так, дольщики защищены с одной стороны, законом «Об участии в ДУ», а с другой стороны, законом «О защите прав потребителей», что делает недействительным тот или иной раздел соглашения, противоречащий правовому акту.

А вот у членов ЖСК подобного права не возникает, так как правоотношения регулируются только договором, предусматривающим добровольное объединение. Более того, участники кооператива обязаны вносить дополнительные деньги, если проект покажет себя несостоятельным. Власть в данном случае находится в руках правления ЖСК, связанного с застройщиком юридическими документами. Поэтому с возникающими проблемами обращаются именно сюда, но добиться чего-либо получается далеко не всегда.

Конечно, у покупателя есть право обратиться в суд, составив исковое заявление. Однако данный орган принимает решение на основе имеющихся правовых документов организации – договора и устава кооператива. А они, как правило, составлены так, что суду ничего не остается, как занять сторону застройщиков и ЖСК, а не истцов. Поэтому, единственное, что могут сделать покупатели при срывах сроков или некачественном строительстве – это выйти из кооператива. Они получат деньги (хотя этого добиться не так-то просто), но за исключением членских взносов, а также штрафов, которые могут наложить, в том числе, за выход из организации.

Решение подписывать ли договор с ЖСК, люди принимают самостоятельно, взвесив все «за и против». Но зная все подводные камни данного варианта приобретения квартиры, у них есть возможность минимизировать риски, связываясь лишь с заслуживающей доверие компанией и на приемлемых для себя условиях.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки

Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно. Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги.

ЖСК – один из таких способов. Поэтому стоит выяснить, что такое ЖСК, плюсы и минусы его формы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Отличия ЖСК от других форм управления

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

  1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
  2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
  3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
    1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
    2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
    3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
  4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
  5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.

Минусы ЖСК:

    Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.

Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.

  • Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  • Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.
  • Положения Жилищного кодекса часто осознанно нарушаются кооперативным правлением, использованием «серых схем» для привлечения денежных средств и уменьшения ответственности. Поэтому риски договора ЖСК главным образом связаны с недобросовестностью управляющих органов.

    Часто нарушается статья 121 ЖК, определяющая порядок получения статуса члена ЖСК. Решение о принятии того или иного лица в кооператив должно быть принято на заседании собрания пайщиков. На практике управляющие, получив заявление на вступление, принимают решение самостоятельно и обязывают заявителя оплатить взнос. Юридически при отсутствии решения собрания он не становится участником кооператива, а выплаченные средства не считаются оплаченным паем.

    ЖК РФ, Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

    1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
    2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

    Неуплата взносов, коммунальных платежей, нарушения жилищного законодательства, норм эксплуатации жилья, положений устава, решений, принятых кооперативным собранием влечет за собой исключение из кооператива и выселение из квартиры.

    Деньги за нее бывшему участнику вернут только после полной выплаты пая вновь принятым участником. Все недоплаченные исключенным участником платежи будут удержаны из этой суммы.

    Пайщики в трехмесячный срок после сведения ежегодного баланса должны возместить сформировавшиеся долги за счет сбора дополнительных взносов. Иначе ЖСК ликвидируется по заявлению кредиторов на основании судебного постановления.

    Договор ЖСК при покупке новостройки: риски

    1. Некомпетентность управления. Часто непосредственно ЖСК осуществляет функции застройщика. Имея земельный участок, пайщики могут строить самостоятельно на свои средства. Но необходим ответственный генподрядчик, в противном случае деньги могут быть потеряны.
    2. Нарушение сроков строительства. Если дом вовремя не сдан в эксплуатацию по вине ЖСК, то его участники не могут рассчитывать на выплату неустойки, поскольку в его лице являются застройщиками. Согласно Жилищному кодексу ЖСК может выступать в роли застройщика и осуществлять строительство многоквартирного дома на имеющемся земельном участке.
    3. Внесение участниками дополнительных платежей. Покупка кооперативной квартиры сопровождается принятием определенных обязательств, возникающих при вступлении в члены юридического лица, каким является кооператив. Убытки кооператива компенсируются путем сбора дополнительных средств с участников.

    Какое жилое помещение выделить пайщику — решается на заседании общего собрания.

    Данное постановление является основанием для дальнейшего заселения в выделенную участнику квартиру.

    Нарушение регламента распределения квартир способствует возникновению спорных ситуаций.

    Конечно, имеет жилищно-строительный кооператив риски, однако он является перспективной формой управления многоквартирными жилыми домами. Для снижения рисков следует внимательно отнестись к изучению документации, на основании которой осуществляется деятельность ЖСК.

    Чем рискует покупатель при покупке квартиры в ЖСК? Ответ ищите в видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

    Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

    В чем разница между дду и жск?

    Важно! Следует иметь ввиду, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

    Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

    • Обратиться за консультацией через форму.
    • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
    • Позвонить:
      • Московская область: +7 (499) 938-42-57
      • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
      • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

    Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

    • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
    • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

    Договор долевого участия по 214 ФЗ

    Договор с ЖСК по 215 ФЗ

    Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

    Плюсы и минусы

    Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

    Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

    Плюсы покупки по дду:

    • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
    • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
    • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
    • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
    • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
    • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

    К сожалению, есть и недостатки:

    • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
    • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
    • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
    • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

    Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

    • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
    • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
    • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
    • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
    • Есть опасность двойных продаж
    • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
    • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
    • Есть риск увеличения цены за квартиру
    • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

    Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

    • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
    • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
    • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

    В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

    Договора ДУ и договора с ЖСК

    Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

    • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
    • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
    • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
    • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
    • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
    • Сумма цифрами и прописью

    В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

    • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
    • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
    • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
    • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
    • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
    • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
    • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
    • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
    • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

    Переход с жск на дду и наоборот

    Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

    • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
    • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

    Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

    Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

    Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

    Сомнительное удовольствие — покупка недвижимости по договору ЖСК

    4104 Игорь Василенко

    Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является абсолютно законной сделкой.

    Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.

    Что такое ЖСК?

    Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.

    Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.

    При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая. Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК. По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

    Преимущество покупки квартиры через ЖСК

    Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

    Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

    Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.

    Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?

    Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо. Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра». При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.

    Привлечение денег без наличия оформленных документов

    При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.

    Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

    В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

    Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект. Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.

    Дополнительные расходы

    Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.

    Кому предъявлять претензии?

    Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

    В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

    «Резиновые» сроки строительства

    В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях. Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет. Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

    Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

    Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.

    Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

    Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?

    Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

    Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

    Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК

    Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.

    Нюансы при вступлении в кооператив

    Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

    Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

    Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

    Как выйти из ЖСК

    Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.

    На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

    В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

    При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

    Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица. ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет. На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.

    Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

    Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков . Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

    Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

    Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

    Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК

    Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Новострой-М о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

    Что такое ЖСК

    Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

    Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

    Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

    Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

    До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

    В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

    После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

    Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

    Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

    В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.

    Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

    Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

    Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

    В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

    Но для управления домом ЖСК все еще используются.

    Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.

    Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

    На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

    Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

    В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

    Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

    Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

    Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

    Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

    Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

    В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » и ФЗ «О защите прав потребителей».

    Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

    Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

    Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

    Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

    Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

    Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

    Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

    Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

    Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.

    Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

    Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

    Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

    Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

    Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

    Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

    Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

    Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

    Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

    При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

    — условия выхода участника из ЖСК;

    — порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

    — гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

    — ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

    — требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

    — сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

    Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

    Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

    В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
    В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

    Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

    Читать еще:  Как отказаться от управляющей компании пошаговая инструкция
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector