Содержание

Договор управления МКД утвержденный правительством РФ

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%». Ольга Шевлягина

Утверждение условий договора управления МКД

Утверждение условий договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме

Читать еще:  Какое имущество делится при расторжении брака

Государственной жилищной инспекцией Кировской области (далее – инспекция) по результатам рассмотрения обращений граждан установлено, что значительная часть поступивших обращений содержит вопросы изменения размера платы за содержание жилого помещения и осуществления контроля за деятельностью управляющей организации. Анализ договоров управления многоквартирными домами показывает,
что собственниками помещений в многоквартирных домах заключаются договоры управления, условия которых не являются достаточными для рассмотрения указанных вопросов без привлечения контролирующих органов или судов.
В связи с этим инспекция напоминает, что условия договора управления многоквартирным домом утверждаются на общем собрании собственников помещений
в многоквартирном доме (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
2) Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.
Целесообразно при утверждении данных условий договора управления определить периодичность работ и услуг, сроки их выполнения, сроки сдачи-приемки работ (услуг), порядок изменения перечня работ и услуг (включая информацию об инициаторе таких изменений, форме подготовки предложений о внесении изменений и порядке
их рассмотрения и утверждения, а также порядке оплаты работ и услуг
(при необходимости).
3) Порядок определения цены договора, размера платы за содержание
и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.
С целью избежания спорных ситуаций, связанных изменением (отказом
в изменении) цены договора необходимо в договоре управления указать:
— срок действия размера платы за содержание жилого помещения, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год);
— порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения, а также действия сторон договора управления при окончании срока действия ранее утвержденного размера платы за содержание жилого помещения;
— порядок внесения платы, который может быть определен путем изменения срока внесения платы, установленного частью 1 статьи 155 ЖК РФ (ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем), а также срока предоставления платежных документов, установленного пунктом 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ (не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем).
4) Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. При этом собственникам необходимо определить уполномоченных лиц, а также сроки и способы осуществления контроля (например, путем направления запросов в управляющую организацию, участием уполномоченных лиц при осмотрах общего имущества и приемке выполненных работ, подписанием актов выполненных работ и т.п.).
Дополнительно в соответствии с положениями части 12 статьи 162 ЖК РФ условиями договора управления может быть предусмотрен порядок использования денежных средств, полученных управляющей организацией в результате экономии.
Указанные требования законодательства учтены в проекте примерного договора управления многоквартирным домом, заключаемого на общих основаниях, а также
в проекте примерного договора управления многоквартирным домом, заключаемого
при предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями
и региональным оператором.
ПРОЕКТ ПРИМЕРНОГО ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
ПРОЕКТ ПРИМЕРНОГО ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (без коммунальных.услуг)

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Зачем нужен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2018 году?

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг). Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме. Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ).

Каков порядок заключения договора с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением. Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Где можно ознакомиться с договором управления и каковы его существенные условия?

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

  • решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;
  • документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;
  • решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ). Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников. Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

  • о составе общедомового имущества;
  • перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;
  • порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;
  • порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

  • круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;
  • хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);
  • прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;
  • выдача справок и выписок из лицевого счета;
  • составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;
  • сбор платы по договору управления;
  • периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;
  • изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);
  • иные условия.

Как внести изменения в договор управления или расторгнуть его?

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

  • от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;
  • в случае невыполнения компанией условий договора;
  • в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

Читать еще:  В течении какого срока подается апелляционная жалоба

Какие споры с УК возникают?

И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация. С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона к содержанию. Поэтому цена не может быть произвольной. С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22). Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД.

Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают. Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации. Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018).

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа. Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным. Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат:

  • на обслуживание, ремонт и проверку счетчиков;
  • на обслуживание и ремонт газовых сетей;
  • на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
  • на повышение рентабельности тарифа;
  • на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,
  • на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
  • Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого. Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Ст. 162 ЖК РФ в последней действующей редакции от 3 апреля 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключённый в порядке, установленном настоящей статьёй, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  • 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

  • 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
  • 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
  • 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учётом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Читать еще:  Как правильно оформить сопроводительное письмо образец

Договор управления многоквартирным домом

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 28.11.2016 2016-11-28

Статья просмотрена: 732 раза

Библиографическое описание:

Казакеевич Н. Ф. Договор управления многоквартирным домом // Молодой ученый. — 2016. — №25. — С. 279-281. — URL https://moluch.ru/archive/129/35664/ (дата обращения: 01.01.2020).

Статья рассматривает особенности квалификации договора управления многоквартирным домом по гражданскому законодательству РФ.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права, основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ [1], называют договор управления многоквартирным домом смешанным договором.

Такая квалификация договора предусматривает объединение некоторых условий с других видов договоров: сюда относятся договора подряда, купли- продажи, оказания услуг, а также разновидности купли-продажи — договора энергоснабжения, поручения, агентского договора, доверительного управления имуществом.

В случае появления коллизий и при оспаривании договора или необходимости привлечь к ответственности берутся в учет правила о видах договоров, которые входят в состав смешанного договора, если ничто другое не предусмотрено существом смешанного договора и соглашения его сторон. Также в судебной практике часто можно встретить решения, в которых договор управления квалифицируется как смешанный договор.

Однако с таким толкованием нельзя согласиться, и на это есть основания. Также нельзя признать данный договор смешанным, искать элементы других гражданско-правовых договоров. А.А. Собчак подчеркивает «договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание» [2]. Говоря другим словами, если договор, не урегулированный законодательно, имеет регламентацию в законодательстве, оснований рассматривать этот договор как смешанный больше нет.

Проблематика позиции ученых, рассматривающих договор управления в качестве смешанного, заключается в попытке исследовать и принять элементы договора управления по отдельности, а не в их совокупности.

И на самом деле, разделив предмет договора управления на составные части — услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом — это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ.

Филимонов С. Л. называет смешанным договор управления по следующей причине: «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров» [3].

При этом такой подход специалистов и ученых к предмету договора не является обоснованным. Предмет договора — это не какие-то работы или услуги по отдельности, это деятельность по управлению. И эта деятельность включает целый комплекс юридических и фактических действий, которые осуществляются в следующих направлениях: техническом, организационном, правовом, экономическом. Эта деятельность должна рассматриваться только в своем единстве и целостности (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами») [4].

Неслучайно Законодатель проводит разграничение в пунктах 4 и 6 статьи 148, п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, подп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества от 13 августа 2006 г. N 491 между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Он утверждает, что договор управления значительно отличается от стандартного выполнения работ и оказания услуг.

Следующая группа специалистов придерживается другого взгляда, квалифицируя договор управления как непоименованный вид договора. Договор управления на самом деле можно рассматривать в качестве непоименованного договора, но только со дня вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации [5] (до 1 марта 2005 года). Ранее же регламентация договора управления разработана не была. В старом Законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ о ТСЖ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ можно было наблюдать некоторые упоминания о разновидности договора с целью управления кондоминиумом (статья 20 Закона). Признание непоименованным договора означает отсутствие урегулирования вида договора, а также соответствующего ему типа.

Последняя группа ученых — авторы Е.Б. Козлова, В.К. Михайлов — рассматривает договор управления в виде самостоятельного, поименованного в законодательстве вида договора.

Ряд специалистов, говоря о поименованном характере договора управления, склонны определять место договора в группе договоров, направленных на оказание услуг или связанных с доверительным управлением имуществом. Такие выводы встречаются и в судебно-арбитражной практике.

Исследование договора управления как поименованного и самостоятельного вида договора — правильный подход.

Целесообразно привести научное обоснование позиции правовой природы договора управления. В первую очередь следует понимать, что выводы авторов о непоименованном или поименованном характере договора управления основывается на правилах толкования статьи 421 ГК РФ. Если под непоименованным договором рассматривать любой договор, что в ГК РФ не прописано, договор управления необходимо считать непоименованным видом, потому что в ГК РФ его нет. Пример — договор на вывоз ТБО (КГМ), договор участия в долевом строительстве и прочее.

Положение пункта 2 статьи 421 ГК РФ можно трактовать буквально, тогда следует сделать вывод, что непоименованным договором может быть назван только тот, который ГК РФ не предусмотрен, а также не предполагается любыми другими правовыми актами и законами. Правовая конструкция договора управления содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Следовательно, договор, который получил специальную регламентацию в нормах законодательства, нельзя рассматривать как непоименованный или смешанный, поскольку пропадает необходимость искать подходящие правила в соответствующих частях о других видах договоров.

К тому же известно, что поименованный договор должен предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере, минимальных), регулирующих данный вид правоотношений. В Жилищном кодексе минимально, да и достаточно детально раскрывается содержание договора управления, определяются его форма и стороны.

В п. 3 ст. 162 ЖК РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.

По содержанию и направленности договор управления может отличаться от остальных договорных видов. В нем нет набора признаков, характеризующих известные ГК РФ договорные типы. Например, жилищное законодательство предъявляет к договору управления особенные требования, которые в большинстве своем несут императивный характер. Они отличающиеся нормами ГК РФ отношений по выполнению работ и оказанию услуг. Пример: в договоре подряда выполняются работы в соответствии с перечнем и объемом, который согласован между сторонами; при возникновении необходимости стороны согласовывают объем дополнительных работ или услуг за дополнительную плату, соответственно; периодичность работ устанавливается на усмотрение подрядчика, если ничто другое не регламентируется договором.

Договор управления регулируется нормами ЖК РФ. Нормы гражданского законодательства при этом используются в плане отношений из договора управления только в части общих положений о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ. При возникновении пробелов в правовом договорном регулировании управления, а также при невозможности устранить пробелы при помощи норм ЖК устранение пробела внедряется при помощи норм гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Особая процедура заключения договора управления, отличная от традиционной процедуры оферты и акцепта (статья 432 ГК РФ). Для заключения договора необходима совокупность таких юридических фактов: 1) утверждение условий на собрании собственников помещений; 2) волеизъявление хотя бы 50 % голосов собственников помещений — только положительное; 3) написание решения о заключении договора в письменной форме.

Итак, можно подытожить. Ключевой особенностью договора с множественностью лиц становится то, что у всех участников, которые выступают на одной стороне договора, появляются одинаковые права и обязанности. Чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей, следует уяснить содержание отношений, которые формируются между сообладателями. В целом, в юридической литературе делаются выводы о том, что признавать за каждым из сообладателей самостоятельные возможности попросту недопустимо, если в совокупности они составляют содержание общего права.

Заключение договора с большим количеством лиц на стороне собственника позволит обеспечить решение общего собрания собственников назначить председателя совета дома подписать договор управления от имени собственников (также можно назначать другое лицо).

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11.

3. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.:КОНТРАКТ, 2009.

4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416″О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)// «Собрание законодательства РФ», 27.05.2013, N 21, ст. 2652.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector